Schlüsseltreiber für den Immobilienmarkt in Phuket (2019 und darüber hinaus)

Positive & Negative des Immobilienmarktes in Phuket

Die überwiegende Mehrheit der Käufer in Phuket sieht den Immobilienmarkt heute positiv, und es ist leicht einzusehen, warum. Aber selbst der sonnigste Tag hat ein paar Wolken, und obwohl jede Wolke einen Silberstreifen haben mag, ist es in erster Linie eine Wolke.

Für den Immobiliensektor in Phuket gibt es eine Reihe von positiven Schlüsselfaktoren, aber wir werden auch die potenziell negativen Faktoren untersuchen. Wenn die wirtschaftlichen Gewitterwolken hereinbrechen, hoffen wir, dass sich diese Informationen als wirksamer Regenschirm erweisen.

Schlüsseltreiber für den Immobilienmarkt in Phuket (2019 und darüber hinaus)

Betrachten der Welt durch rosafarbene Schauspiele

Die Positiven

Ein stabilerer Immobiliensektor

Wie bereits erwähnt, gibt es auf dem thailändischen Auslandsimmobilienmarkt kaum oder gar keine Kredite, was im Allgemeinen für den Gesamtmarkt positiv ist.

Eine Kreditkrise bereitet dem Immobiliensektor in der Regel die größten unmittelbaren Schmerzen. Wenn Ausländern Kredite zur Verfügung stünden, würden die Immobilien in Phuket wahrscheinlich einen unvergleichlichen Aufschwung erleben. Wie bei den meisten Booms würden wir erwarten, dass es zu einer spekulativen Blase und einem schmerzhaften Crash kommt.

Es ist zwar möglich, einen Kredit von einer thailändischen oder ausländischen Bank in Singapur zu erhalten, dies ist jedoch außerordentlich selten. Keine Kreditaufnahme bedeutet keine Hebelung von Krediten, was wiederum weniger Spekulation und größere Stabilität bedeutet.

Thailändische Staatsbürger hingegen können und erhalten Hypotheken, aber die Entwicklungen, die auf Thailänder abzielen, sind nicht unbedingt die gleichen, die sie an ausländische Käufer vermarkten. Wir kennen eine Handvoll mit Thailändern verheirateter Ausländer, denen es gelungen ist, Hypotheken zu erhalten, und wir kennen einige wohlhabendere thailändische Staatsangehörige, die sich geliehen haben, um Immobilien in überwiegend in ausländischem Besitz befindlichen Ferienorten zu kaufen. Dies sind Ausnahmen von der Regel.

Durch die Beschränkung der Kreditaufnahme kann die Regierung die Spitzen und Tiefpunkte ausgleichen, die normalerweise auf anderen Immobilienmärkten auf der ganzen Welt zu finden sind. Gleichzeitig ist ein ganzes Segment des thailändischen Immobiliensektors nicht nur von der Stärke der thailändischen Wirtschaft abhängig, sondern folgt auch den westlichen Volkswirtschaften, einschließlich Zinsänderungen in den USA oder in Europa.

Positive Auswirkungen der Inflation

Inflation kann sich negativ auf bestimmte Wirtschaftssektoren auswirken (siehe „Negative“ weiter unten), ist jedoch im Allgemeinen für die Immobilienpreise günstig.

Das derzeitige weltwirtschaftliche Phänomen der Geldschöpfung und der niedrigen Zinssätze ist im Grunde Economics 101. Dies zeigt, dass mehr Geld, das die gleiche Menge an Waren jagt, inflationär ist.

Haupttreiber war die quantitative Lockerung nach 2008 in den USA, die die Weltwirtschaft mit Billionen Dollar überschwemmte. Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und musste irgendwohin. Ein Großteil davon floss in die globalen Aktien- und Immobilienmärkte.

Thailand war nicht wirklich an der Schaffung dieser globalen Liquidität beteiligt, aber es war sicherlich ein Nutznießer davon.

Investoren aus der ganzen Welt kamen, um thailändische Immobilien zu kaufen, und die gestiegene Nachfrage in Verbindung mit der globalen Geldschöpfung hat den Preis für thailändische Immobilien in die Höhe getrieben. Wie bereits in diesem Leitfaden erwähnt, waren diese Preiserhöhungen nicht übermäßig hoch, da Phuket aufgrund anderer Faktoren nicht in die Blase geraten konnte.

Höhere Preise sind jedoch für alle willkommen, die in den letzten zehn Jahren eingekauft haben.

Globales Marketing als Schlüsseltreiber

Die globale Vermarktung hat den Immobilienmarkt in Phuket maßgeblich beeinflusst und war in den letzten Jahren sicherlich ein wesentlicher Treiber. Immobilien werden nicht nur für diejenigen beworben, die bereits in Thailand (oder in den umliegenden Ländern) leben, oder für Menschen, die in den Ferien sind.

Phuket erhält jetzt eine unglaubliche Präsenz auf dem internationalen Markt, mit Häusern und Eigentumswohnungen, die hier vermarktet und an ausländische Käufer verkauft werden. Viele Entwickler haben sogar Büros in Shanghai, Peking, Moskau und London und nehmen an internationalen Immobilienmessen auf der ganzen Welt teil, um für Immobilien in Phuket zu werben.

Jedes Jahr ziehen diese globalen Marketingbemühungen Käufer aus Nordamerika und Europa sowie aus China, Hongkong oder Singapur an. Obwohl die Touristenzahlen für Chinesen in der zweiten Hälfte des 2018 niedriger waren als erwartet, spielt China weiterhin eine bedeutende Rolle für die Belebung des Immobiliensektors in Phuket und dürfte weiterhin wichtig sein.

Ausländische Käufer sehen ihren Einkauf zunehmend als reine Investition und sind von der garantierten Rendite angezogen. Tatsächlich kaufen viele Ausländer in Phuket, ohne sich die Immobilien anzusehen, die sie kaufen. Es ist sogar bekannt, dass einige Entwickler Bestellungen über WhatsApp, WeChat oder Line erhalten.

Demografische Veränderungen

Bevölkerungswachstum

Auch ohne die Ausländer, die beschlossen haben, Phuket zu ihrer Heimat zu machen, verzeichnet Phuket ein starkes Bevölkerungswachstum (7.4% jährlich). Dies ist viel höher als in den meisten anderen Regionen Thailands und hauptsächlich auf die Umsiedlung thailändischer Staatsangehöriger zurückzuführen. Für den breiten Immobiliensektor in Phuket ist dies zweifellos ein Schlüsseltreiber.

Es ist ein globaler Trend, der Jahrhunderte zurückreicht und bei dem Menschen (insbesondere die jüngere Generation) von ländlichen Städten und Dörfern in Städte oder reichere Provinzen gezogen sind. Dieser demografische Wandel stärkt unweigerlich die lokale Wirtschaft, einschließlich des Immobiliensektors. Während der primäre Einfluss dieses Bevölkerungswachstums auf den lokalen thailändischen Immobilienmarkt liegt, kaufen ältere wohlhabende Thailänder auch Luxusimmobilien oder Eigentumswohnungen im westlichen Stil.

Dieser Zustrom von neuen Einwohnern wird sowohl ausländischen als auch lokalen Entwicklungen Auftrieb verleihen, wobei letztere bei Thailändern aus der Mittelschicht und mit Thailändern verheirateten Ausländern (die nicht unbedingt in der Nähe der Tourismuszentren leben möchten) äußerst beliebt sind. Die demografischen Veränderungen im Zusammenhang mit dem Tourismusmarkt (dh die sich ändernden Nationalitäten von Urlaubern und Ausländern) werden in späteren Abschnitten erörtert.

Thais heiraten Ausländer

Es ist kein Geheimnis, dass es Ausländer gibt, die nach Thailand kommen, um eine thailändische Frau zu finden. Dieser Trend verlangsamt sich nicht und schafft offensichtlich eine weitere Dynamik auf dem thailändischen Immobilienmarkt.

Sollte sich das Paar dazu entschließen, in Thailand zu leben und ein Haus zu kaufen, wäre dies ein Segen für den Immobiliensektor (und für die Wirtschaft insgesamt), da das Kapital in der Regel aus dem Ausland nach Thailand transferiert wird.

Eine alternde thailändische Bevölkerung

Thailand hat wie viele andere Länder eine alternde Bevölkerung. Nach den neuesten Zahlen der Vereinten Nationen hat Thailand die 3.-Hundertsten (die über 100 Jahre alt sind) als Prozentsatz der Weltbevölkerung, gefolgt von Portugal und Japan. Dies ist ein Faktor für Ernährung und Lebensstil und zeigt, dass Thailand ein gutes Land ist, um älter zu werden und gesund zu bleiben.

Aber wie in Japan, wo die Menschen länger leben und weniger Kinder haben, wirft es die Frage auf, wie die zukünftigen Generationen für ihre alternden Bürger sorgen werden. In Phuket sind beispielsweise fast 10% aller thailändischen Staatsangehörigen älter als 60. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, könnte dies erhebliche Auswirkungen auf die Immobiliendynamik haben.

Historisch gesehen leben ältere Menschen in Thailand mit ihren Kindern. Wenn weniger Kinder geboren werden, besteht die neue Herausforderung darin, wie Thailand (einschließlich Phuket) der wachsenden älteren Bevölkerung Wohnraum bietet.

Ein Entwickler in Phuket erschließt diesen Markt, indem er das erste moderne Altersdorf plant, das Dienstleistungen anbietet, die denen eines westlichen Pflegeheims entsprechen. Es wird von einem britischen Unternehmen verwaltet und ist mit Sicherheit bei Personen beliebt, die ein gewisses Maß an Pflege benötigen, aber tropisches Wetter ihrem eigenen kalten und regnerischen Land vorziehen. Könnte dies der erste von vielen sein?

Soziale Trends

Die Geschmäcker und Wünsche der Menschen ändern sich im Laufe der Zeit, häufig beeinflusst durch äußere Faktoren wie Fernsehen oder soziale Medien. Soziale Trends sind manchmal kurzlebig und verschwinden so schnell wie sie entstanden sind. Im Zusammenhang mit Immobilien sprechen wir jedoch von großen gesellschaftlichen Veränderungen, die im Laufe der Zeit eintreten.

In den letzten 40-Jahren lebten die Thailänder nicht mehr überwiegend in typisch thailändischen Häusern. Viele Thailänder leben heute in größeren Strukturen, die in Aussehen und Design westlicher sind, oder sogar in Luxusvillen. Viele jüngere Thailänder leben in Eigentumswohnungen, Stadthäusern oder geschlossenen Wohnsiedlungen. Mit anderen Worten, die Nachfrage nach neuen modernen Häusern wurde nicht von ausländischen Käufern getrieben, sondern trägt offensichtlich zur Zahl der Entwicklungen bei, die auf eine Mischung aus Ausländern und Thailändern abzielen.

Diese Geschmacksveränderungen sind eine direkte Folge des stärkeren Kontakts und Einflusses mit anderen Ländern und des zunehmenden Wohlstands, den die Globalisierung nach Thailand gebracht hat. Es passierte nicht über Nacht, aber sicherlich zeugen in Phuket die starken architektonischen Kontraste zwischen den Stadthäusern von Phuket Town und den Eigentumswohnungen und Villen von Rawai von dem sich ändernden Trend.

Phuket Property Market Schlüsseltreiber

Der Hospitality-Fahrer

Für ein kleines Land hat Thailand eine bemerkenswerte Tourismusbranche, und jeder, der von der thailändischen Kultur, dem thailändischen Essen und der Freundlichkeit der Menschen fasziniert ist, kann leicht verstehen, warum. Vielleicht sind wir voreingenommen, aber wir glauben, dass der offizielle Slogan „Amazing Thailand“ gut verdient ist.

Thailand gehört nach wie vor zu den fünf umsatzstärksten Ländern der Welt. Mit 57.5 Milliarden US-Dollar pro Jahr rangiert Thailand nur hinter den USA, Spanien und Frankreich. Aber es liegt vor Ländern wie Großbritannien, Italien und Australien. Der Tourismus wächst im Jahresvergleich stetig und trägt derzeit ca. 20% zum thailändischen BIP bei - fast doppelt so viel wie im globalen Durchschnitt.

Dies ist zweifellos eine äußerst wichtige Komponente der thailändischen Wirtschaft und ein wesentlicher Treiber für den Immobilienmarkt in Phuket.

Anzahl der Ankünfte

In der Hochsaison, die normalerweise nach dem ersten Vollmond im November beginnt (oder mit dem Loy Kratong-Feiertag zusammenfällt) und um April / Mai endet, reisen jeden Monat über 3 Millionen Touristen nach Thailand. Im Dezember, Januar und Februar liegt diese Zahl näher an 3.5 Millionen. In der Nebensaison (oder auch als grüne Saison bezeichnet) nach Mai sinken die Zahlen. Während das mittlere Nettovermögen eines jeden Besuchers möglicherweise niedriger ist als das derjenigen, die die Insel in der Hochsaison besuchen, bleiben die Zahlen immer noch über 2 Millionen pro Monat.

Die Zahl der Touristen, die Thailand besuchen, ist in den letzten 20-Jahren stetig gestiegen. Das letzte Mal in einem Jahr, dass wir weniger als 10 Millionen Besucher gesehen haben, war 2001 nach den Terroranschlägen von 9 / 11. Seitdem ist der Tourismus rasant gewachsen, von durchschnittlich 10 Millionen pro Jahr in den frühen 2000-Jahren auf heute über 35 Millionen Besucher pro Jahr.

Es wurde erwartet, dass fast 10 Millionen Chinesen Thailand in 2018 besuchen würden, was bedeutet, dass etwa ein Viertel aller Besucher des Königreichs aus China stammten. Das benachbarte Malaysia steht auf der Liste an zweiter Stelle und sendet über 3 Millionen Touristen nach Thailand, gefolgt von Korea (1.7 Millionen), Laos (1.6 Millionen), Japan (1.57 Millionen) und Indien (1.3 Millionen). Die Zahl der russischen Staatsangehörigen, die nach Thailand kommen, hat weiter zugenommen (derzeit knapp vor Indien mit 1.35 Millionen), während die USA, Singapur und das Vereinigte Königreich jeweils etwa 1 Millionen einbringen.

Was Tourismus für die lokale Wirtschaft in Phuket bedeutet

Über 15% der Gesamtbeschäftigung in Thailand entfällt auf den Tourismussektor. Wenn es um Urlaubsinseln wie Phuket oder Koh Samui geht, wird dieser Prozentsatz nachweislich höher. In Phuket beispielsweise sind über 35% aller auf der Insel Beschäftigten im Hotel- oder Restaurantgeschäft tätig. Wenn man die Arbeitnehmer hinzuzählt, deren Arbeitsplätze mit dem Gastgewerbesektor verbunden sind oder von ihm abhängen, ist diese Zahl noch höher.

Was Tourismus für den Immobilienmarkt in Phuket bedeutet

Hier stellt sich die Frage, ob der Immobiliensektor dort ist, wo er heute ohne Tourismus ist. Die Antwort liegt auf der Hand. Der Immobiliensektor ist stark vom Tourismus abhängig.

Touristen sind der Treibstoff, der den Immobiliensektor am Brennen hält. Ohne den Auslandsmarkt würde sich das Feuer mit ziemlicher Sicherheit in Glut verwandeln, und der Immobiliensektor wäre gezwungen, sich einer Umgestaltung zu unterziehen.

Weitere Verbesserungen der Phuket-Infrastruktur

Diejenigen Expatriates, die seit ein paar Jahrzehnten (oder länger) auf der Insel leben, haben fast unvorstellbare Veränderungen erlebt. Jeder, der das Glück hat, in den letzten vier Jahrzehnten hier gelebt zu haben, hat beobachtet, wie eine dünn besiedelte tropische Insel mit nur wenigen Touristen (und weniger Straßen) zu einem modernen Reiseziel heranwächst. Das verbesserte Straßensystem der Insel bedeutet, dass es Land gibt, das in der Nähe oder neben diesen neuen Straßen entwickelt werden kann, und neue Entwicklungen werden jetzt in ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen oder im Dschungel gebaut.

Es gibt keinen Grund, warum sich dieser Trend nicht fortsetzen wird, und wenn neue Straßen auftauchen, werden sich auch neue Entwicklungen fortsetzen. Dies wird jedoch mit Kosten verbunden sein. Trotz des verbesserten Straßennetzes ist die Insel in den Hochsaisonmonaten überfüllt. Die Verkehrsinfrastruktur weiter anzusprechen ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Sowohl die lokale als auch die nationale Regierung nehmen dies ernst, und Hunderte von Milliarden Baht wurden für öffentliche Verkehrsprojekte bereitgestellt, einschließlich der Modernisierung von Bahn, Bus und Flughafen, um das Reisen nach (und um) Phuket viel reibungsloser zu gestalten.

Phukets Zugänglichkeit und Reisemöglichkeiten

Phuket-Infrastruktur

Suvarnabhumi & Don Muang Flughäfen (Bangkok)

Suvarnabhumi wurde in 2006 eröffnet und ersetzte Don Muang als Bangkoks wichtigsten internationalen Flughafen. Don Muang wurde bald als Drehscheibe für Billigfluggesellschaften wiedereröffnet, die in den Großraum Bangkok fliegen, und gab der Metropolregion zwei große Flughäfen, die heute 100 Millionen Passagiere pro Jahr abfertigen.

In Anbetracht der Tatsache, dass Don Muang zu Spitzenzeiten nur 37 Millionen Passagiere pro Jahr bediente, bedeutet dies, dass der Passagierverkehr in dieser Zeit um mehr als 2.5 x gestiegen ist. Aber Bangkok ist noch nicht fertig.

Beide Flughäfen in Bangkok werden modernisiert und erweitert, und bis 2025 (das Jahr, in dem Don Muang 101-Jahre als öffentlicher Flughafen feiert) wird die Gesamtkapazität beider Flughäfen nur knapp 200-Millionen Passagiere pro Jahr betragen.

Und was hat das alles mit Phuket zu tun? Über 6 Millionen Menschen fliegen jedes Jahr von Bangkok nach Phuket. Die Verdoppelung der Kapazität der Flughäfen in Bangkok würde mehr (und umfassendere) Flüge zwischen der Hauptstadt und Phuket bedeuten - ein bedeutender Anstieg des Tourismus auf der Insel.

Phuket International Flughafen

Phuket International Flughafen

Das neue internationale Terminal in Phuket wurde in 2016 eröffnet und erweitert die technische Kapazität des Flughafens von 6.5 Millionen auf 12.5 Millionen Passagiere pro Jahr. Im Jahr vor dem Abschluss des Upgrades hatte der internationale Flughafen Phuket bereits 12.9 Millionen Reisende durch seine Tore geführt. Es überrascht nicht, dass die neue Einrichtung die 16-Millionen-Menschen, die mit 2017 nach Phuket geflogen sind, problemlos bewältigte. Mit dieser Zahl, die voraussichtlich schnell 20 Millionen erreichen wird, wird der Flughafen immer noch nicht annähernd die „doppelte Kapazität“ erreichen, mit der er unmittelbar vor seiner Erweiterung betrieben wurde.

Phukets eigenes Nahverkehrssystem

Phukets eigenes Nahverkehrssystem

Vor fünfzehn Jahren hätten die Bewohner von Phuket niemals geglaubt, dass die Insel ein eigenes LRT-System (Light Railway Transit) haben würde, das den Norden und den Süden verbindet.

Das vorgeschlagene Projekt scheint nun endlich Realität zu werden. Der Baubeginn wird in 2020 erwartet. Die vorgeschlagene Route ist 58 km lang und umfasst 24 Stationen zwischen dem Flughafen im Norden und dem Chalong Circle im Süden.

Wenn alles nach Plan läuft, könnte das LRT von 2023 in Betrieb genommen werden.

Asienweites Eisenbahnnetz

Das panasiatische Eisenbahnnetz

Wie würde sich die vorgeschlagene Hochgeschwindigkeitsstrecke von Kunming (Provinz Yannan, China) nach Singapur auf den Tourismus in dieser Region auswirken?

Bangkok liegt fast im Zentrum der geplanten Mittellinie von China über Laos, Thailand und Malaysia nach Singapur. Bangkok ist bereits ein Luftverkehrsknotenpunkt für Südostasien, und die Stadt hat auch einen florierenden Frachthafen. Ein modernes Schienennetz würde Bangkok zu einem vollständigen Verkehrsknotenpunkt machen.

Wenn diese Linie verwirklicht wird, könnten wir eine „Westerweiterung“ vorhersehen, die Krabi und Phang Nga mit Bangkok verbindet. Im Anschluss daran wären wir nicht überrascht, wenn sich das LRT eines Tages über die Sarasin-Brücke erstrecken würde, um sich mit einem Ableger des Pan-Asia-Eisenbahnnetzes zu verbinden.

Das nächste Jahrzehnt könnte eine große Veränderung im Reiseverkehr von China nach Südostasien erleben. Wenn Hochgeschwindigkeitszüge irgendwann verfügbar werden, wird Phuket für 1.5-Milliarden Menschen (direkt oder indirekt) unweigerlich zugänglicher.

Verbessertes Straßennetz

Verbessertes Straßennetz

Die Straßenarbeiten auf der Insel schreiten unaufhaltsam voran. Neue Unterführungen verursachten mehr als ihren Anteil an Stress, Verkehr und Verwirrung während der Bauphase, aber sie waren für Autofahrer in Phuket seit ihrer Fertigstellung ein Glücksfall.

An wichtigen Knotenpunkten der Insel fließt der Verkehr jetzt schneller, insbesondere auf der Strecke, die den südlichen Teil der Insel mit dem internationalen Flughafen Phuket verbindet.

Neben dem Kathu-Patong-Tunnel wurden weitere Unterführungen (und Überführungen) vorgeschlagen, die die Fahrt von Osten nach Patong verkürzen würden. Der Tunnel würde wahrscheinlich mautpflichtig sein und die Fahrt verbessern und Unfälle auf dem Patong Hill verringern, der derzeit als eine der gefährlichsten Straßen der Insel gilt.

Phuket Smart Bus

Phuket Smart Bus

Vor kurzem wurde auf der Insel ein neuer Busservice eingeführt, der vom Konsortium PKCB eingerichtet wurde. Es verläuft die Westküste entlang, vom internationalen Flughafen Phuket bis nach Rawai, sodass 50 auf dem Weg dorthin anhält.

Busreisen haben in Asien oft einen schlechten Ruf, aber diese modernen, klimatisierten Busse sind komfortabel und bequem.

DIE ROLLEvon China im Wachstum von Phukets Immobilienmarkt

Es gibt mehr Besucher aus China nach Thailand (und Phuket) als aus jedem anderen Land. Auch ohne das panasiatische Eisenbahnnetz war der Zuzug von Menschen und Kapital aus China bereits eine der Haupttriebkräfte im Tourismus- und Immobiliensektor.

Chinas Bevölkerung (zum Zeitpunkt der Veröffentlichung) beläuft sich auf 1.42 Milliarden, was erstaunliche 18.5 Prozent der Weltbevölkerung ausmacht. Der wirtschaftliche Wandel in den letzten 50-Jahren war verblüffend und hat sich zu einem Produktionsmotor und zur zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt entwickelt. Die meisten Prognostiker sind sich einig, dass es in den nächsten 15-Jahren die USA überholen und die größte Volkswirtschaft der Welt werden wird.

Während die Wirtschaft weiter wächst, nutzen chinesische Staatsbürger einen Teil ihres neu gefundenen Vermögens, um Immobilien im Ausland zu erwerben. Schätzungen zufolge haben sie allein in 100 über 2017 Milliarden US-Dollar für ausländische Immobilien ausgegeben. Ein Großteil dieses Geldes gelangte nach Thailand, insbesondere nach Phuket.

Chinas größte Website für Käufer von Immobilien in Übersee, Juwai, führt Thailand auf der Liste der Länder an, in denen Anfragen von potenziellen chinesischen Immobilieninvestoren eingehen.

China Kauf von Phuket Immobilien

Warum kaufen chinesische Investoren Immobilien in Phuket?

Qualitativ hochwertige Immobilien in China gelten heute allgemein als überteuert, insbesondere in den großen Städten. Die meisten Chinesen der Mittelklasse sind im eigenen Land aus dem Markt genommen worden, aber Phuket bleibt für sie erschwinglich.

Verglichen mit China sind Immobilien in Phuket billig und bieten in vielerlei Hinsicht ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Immobilien in anderen Ländern, die auf der oben genannten Juwai-Liste aufgeführt sind. Der Preis ist jedoch nicht der einzige Faktor.

Hier sind einige andere Gründe, warum die Chinesen in Phuket investieren:

Hier sind einige andere Gründe, warum die Chinesen in Phuket investieren:

Zu aktuellen Preisen sehen die Chinesen viel Aufwärtspreispotenzial für Phuket-Immobilien. Geduldige Anleger werden sehr davon profitieren.

Die Chinesen kennen und akzeptieren das Konzept des Erbpachtvermögens. Alle Immobilien in China sind Eigentum der Regierung - auf Dauer! - Die einzige Option in China ist also die Pacht.

Ausländer können Eigentumswohnungen in Phuket kaufen, ein Konzept, das in China unbekannt ist. Eigenverantwortung “auf Dauer” ist eine Hauptattraktion für chinesische Käufer.

Angesichts von Zinssätzen nahe Null (0.35%) sehen die Chinesen die Möglichkeit, durchschnittliche Mietrenditen von 6% - 7% pro Jahr zu erzielen, als zu gut an, um darauf zu verzichten.

In Luftlinie sind es nur 100 Meilen von der chinesischen Grenze zur Provinz Chiang Rai in Nordthailand. Obwohl etwas weiter entfernt, ist es nur eine 5-stündige Fahrt durch Laos nach Thailand. Diese relative geografische Nähe macht Thailand zu einem sehr attraktiven Reiseziel.

Es gibt täglich Dutzende von Flügen nach Thailand, die von den meisten großen chinesischen Städten abfliegen. Derzeit bieten 22 Airlines Direktflüge von China nach Phuket an.

Einige chinesische Staatsangehörige geben zu, über die Zukunftsaussichten für die chinesische Wirtschaft unsicher zu sein. Diese Unsicherheit treibt sie dazu, Geld aus China in eine andere Währung zu bringen. Phuket und der Thai Baht sind für sie beide attraktive Alternativen.

Viele Chinesen sind sich nicht nur ihrer Wirtschaft, sondern auch ihrer Regierung nicht sicher. Dieselbe Regierung schreibt Kapitalkontrollen vor, um den Geldtransfer aus China einzuschränken. Wenn überhaupt, haben diese Beschränkungen zu einer stärkeren Motivation geführt, zumindest einen Teil ihres Geldes zu bewegen. Die meisten Chinesen kennen die Möglichkeiten, ihren Yuan über die Grenze zu bewegen, und die Zuwiderhandler scheinen nicht allzu besorgt darüber zu sein, erwischt zu werden.

Das Volumen der chinesischen Käufer in Phuket war in der zweiten Hälfte von 2018 etwas niedriger, was teilweise auf einen Bootsunfall mit chinesischen Staatsangehörigen zurückzuführen war (siehe A Relativ Recent Swan auf S. 66). Während dieser Zeit hat das Land auch die Menschen unter Druck gesetzt, die Geld aus China abholen (wie oben erwähnt).

Geld aus China wird auf absehbare Zeit ein wesentlicher Treiber für Immobilien in Phuket sein. Mit zunehmender Anzahl von Touristen werden noch mehr Chinesen den Vorteilen von Immobilieninvestitionen in Phuket ausgesetzt sein. Dies ist ein relativ neues Käufersegment, und da es wächst, sollte es dem Immobiliensektor sowohl in Phuket als auch im Rest von Thailand einen zunehmenden Auftrieb verleihen.

DER INDISCHE SUBKONTINENT ALS SCHLÜSSELTREIBER VORAUS?

Indien schickt derzeit jedes Jahr die siebtgrößte Anzahl von Touristen nach Thailand, aber diese 1.3-Millionen-Besucher machen nur 0.1% der indischen Bevölkerung aus. In diesem Zusammenhang rangieren die Niederlande jedes Jahr an sechster Stelle der Besucher Großbritanniens, aber die 2.06-Millionen, die jährlich von Holland nach Großbritannien reisen, machen fast 12% der niederländischen Bevölkerung aus.

Mit fast 300 Millionen ist die indische Mittelschicht über 17x der niederländischen Bevölkerung. Das ist nur die Mittelklasse, und diese Zahl wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich verdoppeln. Dieser weitgehend unerschlossene Markt könnte nicht nur die Touristenzahlen in Thailand ankurbeln, sondern auch die Immobilienverkäufe.

Wie China liegt Indien geografisch in der Nähe von Thailand, was es zu einem geeigneten Land für den Besitz einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder eines Ferienhauses macht. Die direkte Entfernung zwischen Kalkutta (im Osten Indiens) und Chiang Mai (im Norden Thailands) beträgt nur 736 Meilen (1,185 km), was einen Flug von nur 1 Stunden 20 Minuten ergibt. Die Flugzeit nach Phuket beträgt nur 2 Stunden 15 Minuten.

Menschen, die sich Sorgen über die Auswirkungen der Währungskontrollen in China machen, befürchten, dass eine weitere Straffung den Immobiliensektor in Phuket dezimieren könnte. Aber vergessen Sie nicht, Phuket war schon einmal dort. Als die Westeuropäer nach einer Euro-Abwertung aufhörten, machten die Russen Schluss. Als der Rubel abnahm und die russischen Touristenzahlen sanken, nahmen die Chinesen die Flaute auf. Was ist, wenn chinesische Investoren aufhören zu kaufen?

Da die Inder bisher nicht in großer Zahl auf die Insel gekommen sind, bleibt der Verkauf von Immobilien an Inder ein weitgehend unerschlossener Markt. Da Inder noch keine etablierte Klientel sind, ist es möglicherweise verfrüht, von Anlegern auf dem Subkontinent zu erwarten, dass sie einen etwaigen Rückgang der Verkäufe an chinesische Käufer ausgleichen. Dennoch wird es interessant sein zu sehen, wie sich eine größere Anzahl indischer Investoren auf Phuket Real Estate auswirken wird.

Die ersten Direktflüge von Indien aus haben bereits begonnen. Go Air - eine der schnell wachsenden indischen Fluggesellschaften - startet Direktflüge von Delhi und Mumbai. Drei Direktflüge verkehren jetzt zwischen Mumbai und Phuket, zwei pro Woche ab Delhi.

Was wirklich ermutigend ist, ist die Tatsache, dass 1.3-Millionen Menschen im vergangenen Jahr Thailand von Indien aus besucht haben, ohne direkte Flüge nach Phuket. Es gibt jetzt 5-Direktflüge pro Woche nur aus 2-Städten. Um wie viel mehr wird der indische Tourismus (und die Immobilieninvestitionen indischer Staatsangehöriger) in Phuket zunehmen, wenn Flüge aus anderen indischen Städten beginnen?

Warum Chinesen in den Immobilienmarkt von Phuket investieren
Russen investieren in Phuket Property Market

Der russische Markt

Russische Touristen sind das sechstgrößte Besuchersegment in Thailand, Schätzungen zufolge kommt jedoch mehr als die Hälfte aller russischen Besucher nach Phuket.

Es ist daher nicht verwunderlich, dass russische Investoren bei den meisten Immobilien, die jedes Jahr in Phuket gekauft werden, nur hinter den Chinesen rangieren.

Bis vor fünf Jahren waren überall auf der Insel Tourismus und Investitionen aus Russland zu beobachten, was sich jedoch mit der Abwertung des Rubels änderte. Die Stabilisierung ihrer Währung hat dazu geführt, dass die Russen in Scharen nach Phuket zurückgekehrt sind, und der Tourismus hat sie mit offenen Armen aufgenommen. Geschäfte haben Beschilderung in russischer Sprache; Restaurants haben Menüs in russischer Sprache; und Unternehmen haben russischsprachige Unternehmen angeworben, um diesem wichtigen Marktsegment besser gerecht zu werden.

Andere Entwicklungsbereiche

Obwohl der Schwerpunkt dieses Berichts auf der Provinz Phuket liegt, ist die rasche Entwicklung der Nachbarprovinz Phang Nga nicht zu übersehen.

So wie sich andere Küsten der Welt in kurzer Zeit rasant verändert haben, wird sich in den kommenden Jahrzehnten wahrscheinlich die Andamanenküste Thailands auf dem gesamten Weg von Phang Nga zur burmesischen Grenze und zur Landenge von Kra vollständig verändern.

Seit Jahrhunderten wird die Küste von Phang Nga von einsamen Stränden, Fischerdörfern, kleinen Landstädten, offenen Wiesen und Feldern mit Wasserbüffeln dominiert. Es gibt auch die Regenwälder und Dschungel der riesigen Nationalparks der Provinz. Einfach gesagt, die Küste ist unberührt und reif für die Entwicklung.

Wenn die letzten 30-Jahre in Phuket vor sich gehen, ist es keine Überraschung, wenn sich weitere Entwickler und Hotelketten nach Norden schleichen. Und wenn der geplante Flughafen Kao Lak Wirklichkeit wird, muss damit gerechnet werden, dass sich die Entwicklung intensiviert und beschleunigt.

Neue globale Flughafen-Hubs

In den letzten 20-Jahren haben sich Dubai, Doha und Abu Dabi zu den wichtigsten Drehkreuzen für jeden entwickelt, der nach Südostasien fliegt. Mit einigen der modernsten Flughäfen der Welt und ihren Flaggschifffluggesellschaften (Emirates, Qatar und Etihad), die mit westlichen Fluggesellschaften konkurrieren - und in vielen Fällen sogar besser sind - haben diese Staaten des Nahen Ostens die Art und Weise, wie Menschen zwischen Asien und Europa fliegen, verändert. Afrika oder die USA.

Mit den richtigen Verbindungszeiten ist das Fliegen über den Nahen Osten für Europäer oder Amerikaner nur um 1-2 Stunden länger, kann jedoch Hunderte von Dollar, Euro oder Schweizer Franken einsparen. Zwischen Asien und Südafrika sparen die Flüge jetzt Zeit im Vergleich zu den alten Verbindungen nach London oder Frankfurt und Rand.

Mit den günstigeren Treibstoffkosten ist der Flugverkehr sogar noch erschwinglicher geworden, was die Menschen dazu ermutigt hat, ihre Ferien in die Ferne zu rücken. Thailand ist mit seinen günstigen Routen nach Bangkok und Phuket über den Nahen Osten ein äußerst attraktives Touristenziel. Und natürlich ist jeder Tourist ein potenzieller zukünftiger Immobilieninvestor.

Die rosafarbenen Schauspiele entfernen

Die Negative

Der Auslandsmarkt - Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Historisch gesehen hat die Zinsrichtung eine direkte Bedeutung und ist ein wesentlicher Treiber der globalen Immobilienmärkte. Die meisten globalen Zinssätze wurden seit fast 10 Jahren atypisch niedrig gehalten, aber die USA haben den Leitzins der Fed Funds langsam angehoben, und der Rest der Welt folgt tendenziell einem von Amerika festgelegten Zinstrend.

Da ausländische Käufer in der Regel keine Finanzierung haben, werden höhere Zinssätze nicht die gleichen Auswirkungen haben wie in anderen Ländern, in denen die höheren Kreditkosten eine Hypothek unerschwinglich machen könnten.

Mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Thailand wären jedoch globale Zinssätze, die ein Niveau erreichen, das Ersparnisse gegenüber Investitionen fördert. Wir sind noch nicht weit von diesem Punkt entfernt, aber wenn die Zinsen hoch genug wären, dass das Sparen von Geld in der Bank attraktiver würde als die Mietrenditen einer Eigentumswohnung in Phuket (zum Beispiel), könnte dies negative Auswirkungen auf ausländische Käufe von thailändischem Eigentum haben .

Können sich Chinas Sicherheitslücken auf den Immobilienmarkt in Phuket auswirken?

Da China sowohl für den Tourismus als auch für den Immobiliensektor in Thailand eine Schlüsselrolle spielt, werden wir uns mit den möglichen Problemen der chinesischen Wirtschaft und ihren möglichen Auswirkungen auf das übrige Asien, insbesondere auf Thailand, befassen.

Die Donalds Spiele

Egal, ob Sie ihn lieben, hassen, auslachen oder bewundern, alles, was Donald Trump sagt, kann den globalen Handel beeinflussen. Er hat traditionelle Verbündete bekämpft und gleichzeitig historische Feinde in seinen Bann gezogen. Er hat Handelskriege begonnen, was amerikanische Präsidenten seit Herbert Hoover zu vermeiden versucht haben.

China, mit Abstand der größte Handelsüberschuss mit den USA, stand im Mittelpunkt von Donald Trumps Wut. Als die beiden größten Volkswirtschaften der Welt wird sich ein Konflikt zwischen den USA und China wahrscheinlich auch auf andere Länder auswirken, einschließlich Thailand.

Wie ein Großteil Asiens ist Thailand vor allem bei Infrastrukturprojekten auf chinesisches Geld angewiesen. Dies bedeutet, dass alles in Ordnung ist, vorausgesetzt, China schafft es, „dort zu bleiben“. Wenn eine größere Störung in China dazu führt, dass das Land das Geld, das es derzeit in ausländische Investitionen investiert, neu verteilt, könnte dies eine schlechte Nachricht für Thailand sein.

Es gibt einen Grund, warum Länder seit fast 90 Jahren versucht haben, Zollkontingente und Handelskriege zu vermeiden - weil es genau diese Art von Isolationismus war, die die Weltwirtschaftskrise verschärfte. Die Welt kann nur hoffen, dass der „Tarifmann“ für den Rest seiner Präsidentschaft ein wenig nachlässt.

Donald Trump
chinesischer Drache

Chinas Schulden

Die chinesische Regierung veröffentlicht keine vollständige Bilanzierung öffentlicher und privater Schulden, aber Branchenexperten schätzen, dass sie über 34 Billionen US-Dollar oder 266% des BIP liegt. Bloomberg hat es eine Schuldenbombe genannt, aber niemand weiß, ob es explodieren kann oder ob es sich als Blödmann erweisen wird.

Chinas Wirtschaft ist in den letzten 20-Jahren erheblich gewachsen und das nominale BIP hat sich verzehnfacht. Seine Wirtschaft ist jedoch in hohem Maße von seinem Handelsüberschuss mit den USA abhängig, dh, er verkauft mehr Waren nach Amerika, als er im Gegenzug kauft. Es gibt Bedenken, dass seine Verschuldung ihn im oben genannten Handelskrieg verwundbar machen wird.

Innerhalb der eigenen Grenzen sind enorme Geldmengen in den Immobiliensektor geflutet und haben die Preise auf das Niveau von Tokio, New York oder London gebracht. Es gibt keine unmittelbaren Befürchtungen für den chinesischen Immobiliensektor, aber Vermögensblasen treten nicht immer in der Warteschlange auf. Wenn die Blase eines Tages platzt, sind die Auswirkungen in ganz Asien und im Rest der Welt zu spüren.

In Thailand wird es mit ziemlicher Sicherheit Infrastrukturprojekte betreffen - sowohl öffentliche als auch private - und jeder in der Immobilienbranche würde definitiv weniger chinesische Käufer von Phuket-Immobilien bemerken.

Eindämmung der Devisenkontrollen in China?

Chinas Devisenreserven sind seit 1 um über 2014 Billionen US-Dollar gefallen, was die Regierung zu einer strengen Kontrolle der Kapitalabflüsse zwang.

China glaubt, dass Devisenreserven in Höhe von 3 Billionen US-Dollar benötigt werden, um die Ordnung aufrechtzuerhalten, wenn sie einen chinesisch-amerikanischen Handelskrieg überstehen sollen, und das Land ist gefährlich nahe daran, diese Schwelle zu unterschreiten, da heute nur noch 3.1 Billionen US-Dollar an Reserven vorhanden sind.

Um dieser Kapitalflucht entgegenzuwirken, hat die Regierung gegen Unternehmen und Personen, die illegal Geld überwiesen haben, Rekordstrafen verhängt. Ein Teil dieses Geldes floss in ausländische Immobilienmärkte, einschließlich Phuket.

Eine weitere Verschärfung der Devisenkontrollen könnte sich negativ auf den Immobiliensektor in Phuket auswirken.

Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in Phuket

THAILANDS VERWUNDBARKEITEN

Abnehmender Tourismus

Da sie miteinander verbunden sind, können sowohl der Auslands- als auch der Inlandsmarkt von ein paar aufeinanderfolgenden schlechten Jahren im Tourismussektor betroffen sein.

Wir wissen, dass der Tourismus ein wesentlicher Treiber des Immobiliensektors in Phuket ist. Sinkende Touristenzahlen würden daher für viele Entwicklungen auf der Insel weniger Käufer bedeuten. Ein Rückgang des Tourismus ist alles, was erforderlich ist, um die Beschäftigung und die Gehälter vor Ort zu senken. In diesem Fall hätte dies fast unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienpreise im In- und Ausland in Phuket.

Bezahlbares Wohnen

Wie oben erwähnt, ist dies ein wesentlicher Faktor für das Wachstum des Immobilienmarktes in Phuket. Wenn die Preise zu lange (im Verhältnis zu den Löhnen) zu hoch bleiben, kann der Immobilienmarkt Schwierigkeiten haben, und eine mögliche Auswirkung auf die Erschwinglichkeit thailändischer Immobilien wäre eine Verschiebung der globalen Zinspolitik.

Wir wissen bereits, dass niedrige Zinsen Investitionen in Sachanlagen wie Immobilien fördern können und dass dies in Zeiten eines sich abschwächenden Immobiliensektors auch ein gemischter Segen sein kann. Die Menschen gewöhnen sich an niedrige Zinsen, auch an unnatürlich niedrige, und eine Zinserhöhung in Thailand oder im Westen könnte den Immobilienmarkt entgleisen lassen.

Die Bank von Thailand deutet seit einiger Zeit auf eine Zinserhöhung hin, und es wäre nicht ungewöhnlich, wenn die Zentralbank der Führung der US-Notenbank folgt. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist der Leitzins jedoch seit 3½ Jahren konstant geblieben.

Trotz der jüngsten Volatilität in den Schwellenländern hat Thailand zum großen Teil dank seines Leistungsbilanzüberschusses und seiner beträchtlichen Währungsreserven keine größeren Turbulenzen erlebt. Wenn Thailand jedoch auf eine globale Änderung der Zinspolitik mit eigenen Zinserhöhungen reagiert, könnte dies zu einer konjunkturellen Abkühlung führen.

In diesem Fall könnte sich der lokale Immobilienmarkt nicht nur in Phuket, sondern in Thailand insgesamt verlangsamen.

Änderung der Regierungspolitik

Jegliche Änderung der Politik der thailändischen Regierung, die direkt mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt, wirkt sich zwangsläufig auf die Preise auf dem lokalen Markt aus (je nach Politik entweder positiv oder negativ).

Ein Beispiel hierfür ist die vorgeschlagene Änderung des Beleihungsquotienten, die im April 2019 in Kraft treten soll. Ursprünglich sollte es 1 Januar sein, aber die Lobbyarbeit der Wohnungswirtschaft verzögerte die Umsetzung.

Die neuen Vorschriften sollen die Immobilienspekulation eindämmen und betreffen vor allem Zweit-, Dritt- und Folgehypotheken. Eine solche Verschärfung der Hypothekendarlehensanforderungen wird sich zwangsläufig auf die Immobilienpreise auswirken und kann sogar zu einem größeren Volumen nicht verkaufter Immobilien führen.

Thailands Haushaltsverschuldung

Das Niedrigzinsumfeld hat auch zu einem Anstieg der Verschuldung der Haushalte in Thailand geführt. Thailand hat derzeit das 27te höchste BIP der Welt mit der 14ten größten Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP.

Es ist schön zu sehen, wie Thailand prosperiert, und wenn die Verschuldung der privaten Haushalte unverändert bleibt (ansonsten sind alle gleich), sollte dies nicht zu viel Anlass zur Sorge geben.

Wenn es jedoch zu einer ernsthaften Ausweitung der persönlichen Verschuldung oder zu einem Anstieg der für diese Verschuldung zu zahlenden Zinssätze kommt, könnte die ungebremste Höhe der Kreditaufnahme der privaten Haushalte die thailändische Wirtschaft vor große Probleme stellen.

Ein Durchgreifen gegen thailändische Unternehmen, die Immobilien gekauft haben

Wir haben dieses Thema bereits ausführlich behandelt. Ausländer kaufen jeden Tag Häuser und Villen bei thailändischen Unternehmen mit Nominee-Aktionären. Wenn sich die Behörden irgendwann dazu entschließen, ihre Haltung in Bezug auf „illegales Eigentum“ zu verschärfen, würde dies sicherlich Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben.

Wenn die Unternehmensstrukturen der Nominees zu einem bestimmten Zeitpunkt überprüft werden, könnte das Endergebnis eine Flut von Villen und Grundstücken auf dem Markt sein, die wahrscheinlich zu einem Preisverfall führen würde. In diesem Fall dürfte die Nachfrage allein durch die negative Publizität gedämpft werden, was sich auch negativ auf die Preise auswirken würde.

Der Ablauf von 30-Jahresmietverhältnissen

Die überwiegende Mehrheit der Personen, die einen Pachtvertrag abschließen, hat den Eindruck, dass sie einen langfristigen Vermögenswert gekauft haben.

Während die meisten Entwickler ihr Möglichstes tun, um sicherzustellen, dass sich die Käufer ihrer rechtlichen Stellung im Rahmen eines 30-Jahres-Mietvertrags bewusst sind, glauben viele Käufer, dass ihnen zwei oder drei Verlängerungen (für insgesamt 90- oder 120-Jahre) garantiert werden können ihre Pacht verkaufen, wann immer sie wollen, wie es in anderen Ländern der Fall wäre. Dies kann der Fall sein vorausgesetzt, sie befinden sich nie vor Gericht.

Die ersten 30-Jahre sind in unauslöschlicher Tinte geschrieben, alle weiteren Verlängerungen / Erweiterungen jedoch in Bleistift. Es gibt zwar keine automatische Garantie dafür, dass entweder der Verkauf oder die Verlängerung eines Mietvertrags durchgesetzt werden kann, da beide von Klauseln abhängen, die vom ursprünglichen Eigentümer vereinbart wurden. Um einen Mietvertrag zu verkaufen, muss der Eigentümer oder Entwickler zustimmen, die Mietdauer für jeden neuen Käufer neu zu starten. Wenn sich der Eigentümer des Eigentums geändert hat und der neue Eigentümer dem widerspricht, wird einigen unglücklichen Pächtern der Verlängerungsantrag verweigert. Für den Immobilienmarkt in Phuket mag dies derzeit keine große Sorge sein, aber irgendwann in der Zukunft könnte es ein wichtiger Treiber für neue Käufer sein. Viele Menschen, die in den letzten Jahren Eigentumswohnungen gekauft haben, entschieden sich für die günstigeren Eigentumswohnungen als für das Eigentumswohnungsäquivalent, vor allem, weil sie nicht genau verstanden hatten, wofür sie ihr Geld ausgaben.

Sam Fauma von der ILO ist seit 1989 in Phuket, das vor zufälligen 30-Jahren war, und er hat Kunden bei Lease Extensions unterstützt.

Folgendes hat Sam zu sagen:

Sam-FaumaWas Sam über Lease Extensions sagt

Ich habe oft die folgende Meinung gehört: „Niemand weiß, ob eine Verlängerungsklausel in einem Mietvertrag nach 30-Jahren durchgesetzt werden kann, da die Laufzeit eines 30-Jahres-Mietvertrags noch nicht erreicht ist. Dies ist nicht unbedingt wahr. Die Leute vergessen, dass die Gesetze, die Mietverträge regeln, für thailändische Privatpersonen und Unternehmen gelten - nicht nur für Ausländer - und sie nutzen Mietverträge seit sehr langer Zeit. Insofern gibt es zu diesem Thema auch genügend Entscheidungen des Obersten Gerichts.

Ich bin seit 30 Jahren (in diesem Jahr) in Phuket und unsere Firma hat bereits vor 20 Jahren an einem Gerichtsverfahren gearbeitet, um die Verlängerung eines Mietvertrags nach 30 Jahren durchzusetzen. Vorausgesetzt, der Mietvertrag wurde beim Land Office registriert, gelten die gleichen Regeln / Gesetze zur Durchsetzung einer Verlängerung, unabhängig davon, ob es sich um einen 3-Jahres- oder einen 30-Jahres-Mietvertrag handelt und ob der Mieter ein thailändischer Staatsangehöriger oder ein Ausländer ist.

Obwohl wir wissen, dass Verlängerungen technisch möglich sind, haben die meisten Investitionen von Ausländern in Phuket-Immobilien, insbesondere in Eigentumswohnungen, bei ausländischen Mietern erst vor Jahren mit 25-30 begonnen Diese 30-Jahre Mietverträge.

In der Regel sind Verlängerungsklauseln nur gegen den ursprünglichen Leasinggeber durchsetzbar. Unter bestimmten Umständen ändert sich die technische Definition von "Leasing" in "Sondervertrag", wodurch die Leasingrechte des ausländischen Leasingnehmers stärker durchgesetzt werden. *

Dies gilt jedoch möglicherweise nicht für Nachlassentwicklungen, die von großen Konzernen verwaltet werden, da es unwahrscheinlich ist, dass Mieter einen „Mehrwert“ erzielen, der sich für einen besonderen gegenseitigen Vertrag qualifiziert, wenn das Aussehen des Hauses weitgehend vom Nachlass bestimmt wird.

Mit anderen Worten, wir wissen noch nicht, was passieren wird, wenn bestehende Pachtverträge von Ausländern - ob an Land, in Villen oder in Eigentumswohnungen - massenhaft auslaufen.

Wenn ein paar Verlängerungen / Verlängerungen abgelehnt werden, könnte die negative Publizität den Immobilienmarkt in Phuket ernsthaft beeinträchtigen, insbesondere bei Grundstücken wie Villen.

Globale Einflüsse

Bestimmte externe Ereignisse sind vorhersehbar (oder möglicherweise unvermeidlich) und können einen übergroßen Einfluss auf die thailändische Tourismusbranche haben, insbesondere wenn Sie bedenken, dass ihre Ursprünge nicht unbedingt in Thailand oder in Asien liegen müssen. Sogar eine gesunde Wirtschaft kann während globaler Krisen und Zusammenbrüche von „Ansteckung“ betroffen sein.

Betrachten Sie einen globalen Börsencrash und die darauf folgende Rezession. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die thailändischen Märkte heute zu einem solchen Zusammenbruch führen, aber Thailand würde die Auswirkungen spüren. Ein Rückgang der globalen Ausgaben würde bedeuten, dass weniger Menschen nach Thailand reisen und weniger Phuket-Immobilien gekauft werden.

Die Reaktion der Zentralbanker auf einen wirtschaftlichen Abschwung ist typischerweise eine Senkung der Zinssätze, was zu einer schnellen Erholung des Immobiliensektors führen könnte. Die anfänglichen Rückgänge bei Tourismus und Immobilien wären jedoch unvermeidlich.

Überversorgung

Auf jedem Immobilienmarkt der Welt beginnen die Preise zu stagnieren und sogar zu fallen, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. In Thailand ist es wichtig, ein genaues Auge auf das Angebot zu haben, und es ist eine Überlegung, die regelmäßig auf das potenzielle Risiko oder die potenzielle Rendite bei Immobilieninvestitionen überprüft werden muss.

Angesichts der Zahl der neuen Touristen, die derzeit das Land besuchen, und des schnell wachsenden Wohlstands thailändischer Staatsangehöriger wird es nicht zu einer Überversorgung kommen, es sei denn, ein wichtiger globaler Katalysator würde gleichzeitig sowohl die thailändische Mittelschicht als auch die Touristenzahlen treffen .

Neue Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer in Phuket sollten sich dennoch der Angebots- und Nachfragedynamik innerhalb des Immobiliensektors in Phuket bewusst sein.

Während die Entwicklung derzeit äußerst lebhaft ist, müssen Käufer verstehen, dass Verkäufer mit Neuentwicklungen mit attraktiven Preisen konkurrieren. Skaleneffekte bei größeren Entwicklungen im Laufe der Jahre haben dazu beigetragen, die Preise niedrig zu halten, sodass Verkäufer möglicherweise Schwierigkeiten haben, einen willigen Käufer zum gewünschten Preis zu finden, bis sich die Entwicklung verlangsamt und neue Websites seltener auftauchen.

Angesichts der vielen neuen Entwicklungen in den letzten Jahren wird der Wiederverkaufsmarkt möglicherweise einen massiven „Überhang“ aufweisen. Käufer müssen einen langfristigen Ansatz verfolgen, um die Dynamik von Angebot und Nachfrage nutzen zu können, und langfristig werden sie wahrscheinlich belohnt.

Negative Schlagzeilen

Schlechte Werbung schadet jeder Branche, und der Immobiliensektor in Thailand ist nicht dagegen gefeit. Wir haben von Einzelpersonen oder Unternehmen gehört, die entweder unethische oder illegale Aktivitäten ausüben, weshalb es so wichtig ist, beim Kauf einer Immobilie eine sorgfältige Due Diligence durchzuführen.

Einige Beschwerden haben ihren Weg in die Zeitungen und Online-Medien gefunden und negative Publizität hervorgerufen.

Anwendungen:

High End Eigentumswohnungen Phuket
  • nicht rückzahlbare Einlagen, die Touristen als Hochdruckverkaufsmethode in Rechnung gestellt werden
  • Off-Plan verkaufte Entwicklungen werden in minderwertiger Qualität abgeschlossen
  • Entwicklungen verkauft Off-Plan in Konkurs gehen
  • Agenten und Entwickler in Absprache
  • Verwendung von fiktiven Preislisten
  • Einzahlungen, die nicht erstattet werden, nachdem die Anwälte des Käufers vom Kauf abgeraten haben
  • Ein Unternehmen, das die Titel der Eigentumswohnungen nutzt, um die Finanzierung des Baus zu sichern
  • ein Unternehmen, das die erste Phase einer Entwicklung als Sicherheit für die Finanzierung der zweiten Phase nutzt
  • Entwicklungen, die auf eingedrungenem (oder „schmutzigem“) Land errichtet werden und zu einem späteren Zeitpunkt einen vollständigen Investitionsverlust bedeuten können

Eine weitere problematische Verkaufstaktik ist, dass Ausländern buchstäblich mitgeteilt wird, dass sie eine oder mehrere freie Immobilien erwerben können, wenn sie eine Reihe von Einheiten außerhalb des Plans kaufen.

Einige Makler ermutigen Ausländer, mehrere Eigentumswohnungen zu kaufen, mit dem Versprechen, dass der Makler nach Fertigstellung den Verkauf von genügend Einheiten persönlich vermittelt, um entweder die Gewinnschwelle zu erreichen oder einen Gewinn zu erzielen. Der Verkauf wird dem ausländischen Investor angeblich mindestens 1 und möglicherweise viele „freie“ Eigentumswohnungen überlassen.

Wir wollen diese Praxis nicht unbedingt als Lüge bezeichnen. Sagen wir einfach, es handelt sich um ein nicht vertragliches Versprechen, das höchstwahrscheinlich nie umgesetzt wird. Im schlimmsten Fall besitzt der Investor eine ganze Reihe von Eigentumswohnungen und hat für alle bezahlt. Wenn sie jedoch zu viel von ihren Ersparnissen oder ihrem Notgroschen in diese Strategie investieren, kann dies dazu führen, dass der Investor auf Bargeld angewiesen ist, falls der „hochprofitable Verkauf“ (auf dem dieses gesamte Marketingschema basiert) niemals zustande kommt.

Jeder Käufer sollte durchschauen, was es ist - eine Verkaufstaktik, die eine Person bereichern soll (Hinweis: Nicht der Investor). In den kommenden Jahren könnte es zu einer längeren Entspannungsphase kommen, in der die Behörden bestimmte Verhaltensweisen nicht durchsetzen. Vielleicht sehen wir auch Gesetze, die für potenzielle ausländische Landbesitzer günstiger sind.

Wenn es jedoch weitere Probleme im Zusammenhang mit illegalem Eigentum, zweifelhaften Marketingplänen und der Nichtverlängerung von 30-Jahres-Mietverträgen gibt, ist die anschließende Berichterstattung nicht erfreulich. Und die Werbung wird sicherlich nicht positiv sein.

Phuket Immobilien

Falsche Berichterstattung über den Immobilienmarkt in Phuket

Während einige Artikel, die eine negative Publizität für den Immobiliensektor in Thailand und Phuket hervorriefen, gut gemeint waren, verstehen die ausländischen Medien manchmal nicht, worüber sie schreiben.

Gelegentlich findet ein Ausländer einen Journalisten mit einem mitfühlenden Ohr, aber es ist offensichtlich, dass der Reporter die wahre Natur der Geschichte, die er erzählt, nicht vollständig verstanden hat. Manchmal war das unglückliche Ereignis, über das geschrieben wurde, nichts anderes als eine schlechte Entscheidung eines Ausländers - eine Entscheidung, die leicht hätte vermieden werden können -, aber dies kommt in der Berichterstattung nicht vor.

Es ist möglich (sogar wahrscheinlich), dass der Ausländer über genügend Informationen verfügt hat, um eine fundierte und intelligente Entscheidung treffen zu können, und die Zwangslage hätte vermieden werden können, in der er sich befand. In einigen Fällen hat der Ausländer tatsächlich gegen das Gesetz verstoßen, indem er die Kontrolle über Grundbesitz erlangt hat, aber der Reporter hat dies nicht erwähnt.

Während wir Mitgefühl mit allen haben, die Pech hatten (keiner von uns möchte lesen, dass jemand sein Zuhause und / oder seine Investition verloren hat), ist es wichtig zu beachten, dass schlechte Werbung in der Presse nicht notwendigerweise das Ergebnis von verrufenen Aktivitäten innerhalb der USA ist Industrie.

Manchmal ist es so, aber manchmal machen Einzelpersonen vermeidbare Fehler. Leider nehmen sich die Reporter nicht immer die Zeit, die Wahrheit über die Geschichte aufzudecken, die der geschädigte Ausländer erzählt.

Voreingenommene Berichterstattung (weitgehend ignoriert)

Dieser Artikel aus The Telegraph in Großbritannien ist von 2012. Das Gesetz ist klar formuliert, da es sich um den Kauf von Grundstücken bei thailändischen Unternehmen und Aktionären handelt. Es zitiert auch einen thailändischen Beamten, der von der Notwendigkeit spricht, illegalen ausländischen Besitz zu bekämpfen.

Die Tatsache, dass dieser Artikel vor 7 Jahren verfasst wurde und dass die von den Behörden erörterten Maßnahmen nicht stattfanden, sollte die Menschen nicht zuversichtlicher machen, mit denselben Praktiken fortzufahren. Es sollte stattdessen als Warnung dienen, dass der thailändischen Regierung seit Jahren bekannt ist, dass ausländische Eigentumsstrukturen aufgebaut werden, die gegen den Geist des thailändischen Rechts verstoßen.

Die Menschen sollten sich auch daran erinnern, dass es seit dem Verfassen dieses Artikels nur um einen Militärputsch und einen Regierungswechsel ging. Für die neue Regierung stand die Bekämpfung des Eigentums an ausländischem Eigentum kaum an erster Stelle.

Jeder auf dem thailändischen Immobilienmarkt ist offensichtlich dafür, dass Zurückhaltung gezeigt und Gesetzesänderungen (oder zumindest Klarstellungen) vorgenommen werden. Wir sind gespannt, was passiert.

Eine Änderung der Visa-Regeln

Werden Ausländer in Thailand immer willkommen sein? Wir hoffen es sehr! Während Ausländer seit Jahrzehnten willkommen sind, haben sich die Einwanderungsstandards im Laufe der Jahre verschärft (und dann gelockert).

Dies hat sich am deutlichsten in den Beschränkungen für Visa Runs niedergeschlagen - schnelle Tagesausflüge über die nächste Grenze und zurück, um ein 30-Tagesvisum bei der Ankunft zu verlängern. Diese Praxis ist zwar weiterhin zulässig, sie ist jedoch auf zwei solche Reisen über eine Landesgrenze (oder sechs über einen internationalen Flughafen) in einem Kalenderjahr beschränkt.

Wir sollten niemals eine Verschärfung in anderen Bereichen ausschließen, und eine Visa-Kategorie, die für eine Änderung der Richtlinien anfällig sein könnte, sind Arbeitsvisa / Arbeitserlaubnisse. Eine Reihe von Ausländern in Thailand verfügt über eine Arbeitserlaubnis, die von kleinen Unternehmen ausgestellt wurde, in einigen Fällen von ihrem eigenen kleinen Unternehmen. Genauso wie eine genauere Betrachtung von thailändischen Unternehmen, die Eigentum besitzen, wahrscheinlich ist, ist es möglich, dass Unternehmen, die Ausländern Arbeitsgenehmigungen ausstellen, eines Tages untersucht werden, um sicherzustellen, dass sie korrekt strukturiert sind und tatsächlich thailändische Mitarbeiter beschäftigen und handeln.

Thailand möchte verständlicherweise, dass die hier lebenden Ausländer mittel- bis langfristig die richtigen Visa verwenden. Auf den Punkt gebracht, ist dies nicht mehr als jedes westliche Land von seinen Besuchern verlangt.

Besucher mit längerem Aufenthalt oder Personen, die ein ordnungsgemäßes Visum einer königlichen thailändischen Botschaft verwenden, sind wahrscheinlich in Ordnung. Ebenso sind wir zuversichtlich, dass jeder, der älter als 50 ist und in Thailand in Rente geht, immer willkommen sein wird.

Phuket Immobiliensektor

DAS SCHWARZESCHWÄNE DES TOURISMUS

Ein „schwarzer Schwan“ ist eine Metapher, die Nicholas Taleb erstmals in seinem Bestseller Fooled by Randomness beschrieben hat. Talebs Räumlichkeiten, die selten und in einigen Fällen verheerend sind, ereignen sich von Zeit zu Zeit zufällig. Er fährt fort, dass wir versuchen, ihnen logische Ursprünge zuzuweisen, und davon ausgehen, dass sie hätten vorhergesagt werden können, obwohl sie tatsächlich äußerst schwer vorherzusehen sind.

Diese Ereignisse können sich auf einzelne Länder oder die ganze Welt auswirken. Phuket (und im Übrigen Thailand) hat in letzter Zeit einen störungsfreien Lauf hinter sich. In den letzten zehn Jahren sind nur sehr wenige Ereignisse mit schwarzen Schwänen aufgetreten. In den neunziger und neunziger Jahren hatte Thailand jedoch nicht so viel Glück.

Die Tourismusbranche des Landes hatte sich kaum von der Asienkrise von 1997 erholt, als die 9 / 11-Angriffe in 2001 stattfanden. Etwa zur gleichen Zeit platzte die Dotcom-Blase, und der darauffolgende Marktcrash hinterließ bei den Menschen gravierende Löcher in den Taschen.

Die Vogelgrippe-Epidemie in 2002 hatte keine Zeit, sich zu erholen. Sie schreckte die Touristen weiterhin von Asien ab, gefolgt von der SARS-Angst vor 2003. Dann, ein Jahr später, im Dezember 2004, der große Hit. Der Tsunami im Indischen Ozean traf die Westküste Thailands und lähmte die Tourismusindustrie, die langsam wieder aufgebaut werden musste.

Fünf schwarze Schwäne in vier Jahren waren ein schwieriger Start in das neue Jahrtausend.

Was folgte, war eine Menge politischer Unruhen im Süden Thailands sowie in der Hauptstadt. Noch in 2010 gingen in Bangkok Zehntausende auf die Straße, und über 90 starben Thais bei der Gewalt.

Das Wetter hat auch dazu beigetragen, den Tourismus zu unterbrechen. Während die landesweiten Überschwemmungen von 2011 Phuket nie betrafen, verhinderten sie wochenlang, dass Menschen nach Bangkok flogen. Obwohl sich der Flughafen nicht unter Wasser befand, befand sich der größte Teil von Greater Bangkok. Und die Tatsache, dass Reisen nach Bangkok abgesagt wurden, wirkte sich zweifellos auf Phuket aus, da ungefähr 40% aller Flüge nach Phuket in der Hauptstadt stattfinden.

Die Phoenix-Bootskatastrophe

Am 5 Juli 2018 verließ das Boot Phoenix PC Diving die beliebte Schnorchelinsel Koh Racha und kehrte nach Phuket zurück. Ein gewaltiger Sturm peitschte fünf Meter hohe Wellen auf, die kenterten und den Phönix versenkten. Von den 105-Passagieren an Bord waren 89 Touristen, und bis auf zwei waren alle Chinesen Staatsangehörige. Der Untergang kostete den chinesischen 47-Touristen das Leben.

Im selben Sturm sank auch ein anderes Touristenboot (die Serenita) vor Phuket, obwohl alle 42 Menschen an Bord gerettet wurden. Die unmittelbaren Auswirkungen dieser beiden Unfälle waren die Absage von Touren aus China, die bereits Anfang August auf dem Markt zu spüren waren. Eine langsamere als die normale Hochsaison wurde dann durch die weltweite wirtschaftliche Volatilität in der zweiten Jahreshälfte verschärft.

Bis zum neuen Jahr (2019) waren die negativen Schlagzeilen rund um den tragischen Untergang des Phönix so gut wie vergessen, und Touristen, die dies als Begründung dafür verwendeten, nicht nach Phuket zu reisen, kehrten zurück. Es erforderte ein wenig Überredung und sogar Diplomatie seitens der Tourismusbranche und der Regierung, aber wie bei allen Black Swans erwies es sich eher als Ausrutscher als als langwieriger Trend.

Der neueste schwarze Schwan

Gerade als das Jahrtausend mit der gemeinsamen Bedrohung durch Vogelgrippe und SARS begann, die den Tourismus in Phuket in Mitleidenschaft zog, war 2020 kaum zwei Wochen alt, als eine weitere globale Gesundheitskrise auftauchte, die die Menschen dazu zwang, ihre Reisepläne radikal zu überdenken.

Coronaviren sind eine Familie von zoonotischen Viren, dh sie werden von Tieren auf den Menschen übertragen. Dieses neueste Virus, das von den Centers for Disease Control offiziell als „COVID-19“ bezeichnet wurde, wurde auf einen Markt in der chinesischen Provinz Wuhan zurückgeführt. Wie bei den meisten Coronaviren stammt es mit ziemlicher Sicherheit von Fledermäusen, aber Fledermäuse übertragen das Virus im Allgemeinen nicht direkt auf den Menschen.

SARS war auch ein Coronavirus, das von Zibetkatzen auf Menschen und von Fledermäusen auf Zibetkatzen übertragen wurde. Im Fall von COVID-19 ist der vom Aussterben bedrohte Pangolin - ein Säugetier mit überlappenden plattenartigen Schuppen - der „Hauptverdächtige“ für die Übertragung auf den Menschen. In Asien und Afrika beheimatet, sind seine Schuppen und sein Fleisch in China sehr gefragt.

Es wurde angenommen, dass die ersten Menschen Ende 2019 infiziert waren, aber eine offizielle Bestätigung des Ausbruchs wurde nur langsam veröffentlicht. Bis die chinesischen Neujahrsfeiertage vorübergingen und keine vorbeugenden Maßnahmen ergriffen wurden, reisten Millionen von Menschen durch China und die Welt, was die Wahrscheinlichkeit erhöhte, dass COVID-19 weit über die Grenzen von Wuhan oder China hinaus verbreitet werden würde.

Wie wir oben besprochen haben, ist Thailand ein sehr beliebtes Urlaubsziel für Touristen aus China, so dass es möglich ist, dass einige Reisende das Virus auf ihren Reisen nach Thailand und Phuket gebracht haben. Thailand wurde daher als gefährdetes Land für internationale Reisen ausgewiesen, was die Tourismusbranche erneut in die Knie zwang.

Der Tourismus auf dem Land und auf der Insel wird sich irgendwann erholen, aber es ist ein weiteres Beispiel für ein Ereignis, das nicht vorhergesagt werden kann.

Der Schwan, der (noch) nicht passiert ist

Ein potenzieller schwarzer Schwan für den Tourismus, den wir zum Glück noch nicht in Phuket erlebt haben, ist ein großer Hotelbrand mit katastrophalen Todesfällen. Es hat Brände gegeben und es hat Brände in Hotels gegeben, aber Gäste und Mitarbeiter sind immer dem Schaden entgangen. Einige Hotels in Phuket arbeiten ohne die erforderliche Lizenz, und es würde nur einen tödlichen Brand in einem solchen Betrieb verursachen - ein Brand, bei dem ausländische Touristen umkommen -, um eine weitere Unterbrechung durch schwarze Schwäne in Phuket Tourismus zu verursachen.

Hotellizenzen konzentrieren sich nachdrücklich auf Gesundheit und Sicherheit, und jeder, der diese Anforderungen durch den Betrieb eines unsicheren, illegalen Hotels verletzt, würde wahrscheinlich das volle Gewicht des Gesetzes auf sich ziehen. Dies würde aber nicht nur konventionelle Hotels, Hostels und Gästehäuser betreffen. Jeder, der derzeit seine Wohnung oder Villa für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen mietet, benötigt eine Lizenz. Wenn er nicht die erforderliche Lizenz für die kurzfristige Vermietung erhalten hat, wird seine Mieteinnahmequelle geschlossen.

Ein tragisches Feuer könnte einige Leute davon abhalten, nach Phuket zu reisen, aber das wäre nicht das Black Swan-Ereignis. Das Black Swan-Ereignis wären die illegalen Hotels und Eigentumswohnungen, die nicht den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen und möglicherweise geschlossen werden. Dies könnte dazu führen, dass der kurzfristige Vermietungsmarkt für Eigentumswohnungen zum Erliegen kommt, was möglicherweise ein Ende der derzeitigen Praxis neuer Entwicklungen mit langfristig garantierten Erträgen und / oder eine Änderung der Lizenz- und Sicherheitsstandards für Neubauten bedeuten könnte muss einhalten.

Phukets Resilienz / Überwindung der schwarzen Schwäne

Wir wissen, dass die Zahl der Touristen in Phuket seit zwei Jahrzehnten stetig zunimmt. Wir wissen auch, dass es in dieser Zeit mehrere schwarze Schwäne gab (siehe oben), von denen jeder einen erkennbaren Einfluss auf die thailändische Tourismusbranche hatte.

Trotz dieser sehr realen Angriffe auf den Tourismus waren die Auswirkungen in jedem Fall nur von kurzer Dauer. Phuket hat sich immer wieder erholt und ist jedes Mal lebendiger geworden. Der Tourismus nimmt weiter zu, die Investitionen in die Wirtschaft (insbesondere in die Tourismuswirtschaft) steigen weiter und Phuket floriert weiter.

ROI und Black Swans

Wir haben bereits festgestellt, dass garantierte Renditen nicht immer eine 100% -Gussgarantie darstellen und dass die Wahrscheinlichkeit, den vollen Wert Ihrer Investition zu erhalten, weitgehend von der Tourismusbranche abhängt.

In den letzten 20-Jahren haben Anleger diese Garantien trotz aller Black Swans, die sich gegen Phuket-Tourismus verschworen haben, im Allgemeinen erreicht oder sind zumindest sehr nahe gekommen.

Auch wenn die längerfristigen Garantien für solche Ereignisse anfälliger sind als die kurzfristigen, wären für diese Immobilien in den nächsten 20-Jahren einige ernsthafte Pechsträhnen und einige katastrophale Black Swans erforderlich, um alles andere als sehr lukrative Investitionen zu tätigen .

In einer abschließenden Nussschale

Es sollte nicht überraschen, dass es einen starken Zusammenhang zwischen der Anzahl der Touristen, die ein Land pro Jahr umarmt, und dem Volumen der an diese ausländischen Besucher verkauften Anlageimmobilien gibt.

Die Zahlen lügen nicht. Der Tourismus ist der Haupttreiber des Immobiliensektors in Phuket. Die Infrastrukturverbesserungen haben mit der Zunahme ausländischer Ankünfte Schritt gehalten, und die in den letzten zehn Jahren getätigten Investitionen in die Infrastruktur (z. B. Flughafen, Straßen, öffentliche Verkehrsmittel) tragen dem weiteren Wachstum des Tourismus Rechnung.

Die Motivation für die meisten Anleger ist entweder ein Kapitalzuwachs oder eine Einkommenssteigerung, die über das hinausgeht, was sie von einer Bank erhalten können. Investoren und Hausbesitzer sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass der Weg zu Gewinn und Einkommen gelegentlich unruhig sein kann.

Derzeit sind die Chinesen und Russen die Hauptkäufer von Immobilien in Phuket. Nicht zufällig gehören sie jedes Jahr zu den größten Gruppen ausländischer Touristen auf der Insel. Sie kaufen aber nicht nur Ferienhäuser oder Mietobjekte. Immer mehr Menschen ziehen wegen ihres Lebensstils nach Phuket - entweder um zu arbeiten, in Rente zu gehen oder sogar um ihre Kinder zu erziehen.

Das zukünftige Wachstum in der Hotellerie wird sicherlich die Grundlage für eine Expansion auf dem Immobilienmarkt bilden. Sollte der Tourismussektor jedoch einen Abschwung verzeichnen, wird dies Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben. Es gibt keine Möglichkeit, diese Tatsache zu beschönigen.

Aber wir haben in den letzten zwei Jahrzehnten mehrere Angriffe auf den Tourismus erlebt, und Thailand hat sich immer wieder erholt. Angesichts von Naturkatastrophen, finanziellen Katastrophen und globalen Gesundheitsängsten mag die Tourismusbranche in Phuket zwar blinzeln, erholt sich jedoch jedes Mal und gewinnt weiter an Stärke.

So wie sich die Tourismuswirtschaft als bemerkenswert robust erwiesen hat, hat auch der Immobilienmarkt von Phuket einen Aufschwung bewiesen, der dazu führt, dass die Anleger Jahr für Jahr nach Phuket zurückkehren.

Auch wenn die längerfristigen Garantien für solche Ereignisse anfälliger sind als die kurzfristigen, wären für diese Immobilien in den nächsten 20-Jahren einige ernsthafte Pechsträhnen und einige katastrophale Black Swans erforderlich, um alles andere als sehr lukrative Investitionen zu tätigen .