Wie bereits erwähnt, hat sich die Regierung in Thailand in den letzten zwei Jahrzehnten mehrfach verändert. Tatsächlich hat Thailand seit 2006 drei große Veränderungen durchlaufen, darunter zwei Militärputsche, und 10 verschiedene Premierminister gesehen.

Wenn sich die Regime ändern, ändert sich die gesamte politische Perspektive eines Landes. Was ein Schwerpunkt der Durchsetzung gewesen war, könnte in den Hintergrund gerückt werden, wenn die neue Regierung ihre eigenen Prioritäten bekräftigt. Ebenso können zuvor übersehene Überschreitungen zum Brennpunkt eines neuen Regimes werden.

Der Grad der Verachtung für diejenigen, die gegen das Gesetz verstoßen, variiert von Regime zu Regime. In der Tat dauerte die Niederschlagung von 2006 nur vier Monate, bis ein Militärputsch Ministerpräsident Thaksin besiegte, der eine strikte Durchsetzung der Grundbesitzgesetze anführte.

Während dieser kurzen Zeitspanne von vier Monaten waren einige Grundstücks- und Villenbesitzer gezwungen, Unternehmen aufzulösen und ihr Grundstück oder Eigentum zu verkaufen. Andere entkamen der Bestrafung, nachdem das Regime gewechselt war. Diese Bedenkzeit setzte sich durch eine Reihe von Regimewechseln bis zum heutigen Tag fort.

Angesichts der Tatsache, dass die derzeitige Regierung ein deutlich größeres Durchhaltevermögen aufweist, ist zu vermuten, ob sie sich in naher Zukunft darauf konzentrieren wird.

Websites, Broschüren und Flyer haben seit langem den Besitz von fremden Grundstücken in Thailand angepriesen, die durch die Gründung einer thailändischen Gesellschaft leicht zu erreichen sind. Alleine in Phuket gibt es buchstäblich Hunderte von Verkaufsständen, Läden und Ständen, von denen die meisten die gleiche Lösung anbieten.

Dieses singuläre Mantra wird wiederholt, bis es traurigerweise eine unverdiente Aura der Respektabilität erhält. Viele in der Immobilienbranche sagen dem Käufer, was sie hören möchten, und so wird das Mantra potenziellen Käufern immer wieder wiederholt.

Wir haben bereits festgestellt, wie schwierig es ist, etablierte Überzeugungen in Frage zu stellen. Wie kann jemand einer (wie auch immer falschen) Nachricht nicht glauben, die durch mehrere Quellen „untermauert“ wurde? Die Branche hat sich sogar dahingehend weiterentwickelt, dass Villenentwicklungen (Marketing für Ausländer) regelmäßig mit angesehenen Immobilienpreisen ausgezeichnet werden, was die Erzählung weiter positiv unterstützt. (Gelegentlich, wie von Thailand Property News berichtet, sind Entwickler tatsächlich dreist genug, um eine Auszeichnung zu erfinden, indem sie eines ihrer Gebäude einfach als „Eigentumswohnung des Jahres“ deklarieren.)

Vorbehalt Emptor bedeutet "lassen Sie den Käufer aufpassen". Man könnte meinen, der Aufwand von Hunderttausenden von Dollar, Euro, Pfund oder Millionen von Renminbi oder Rubeln würde die meisten Käufer neugieriger machen. Seltsamerweise ist dies nicht immer der Fall.

Was passiert, wenn ein Neuankömmling in Thailand Artikel liest, in denen eine überfallene Anwaltskanzlei besprochen wird? Oder hört man eine Nachricht über eine Gruppe von Ausländern, die ihren Tag vor Gericht verbracht haben, aber den Versuch verloren haben, eine komplexe Eigentumsstruktur zu verteidigen?

Das erste, was sie tun, ist, den Anwalt (oder wahrscheinlicher den Buchhalter) anzurufen, der die thailändische Firma gegründet und den Kauf der Villa arrangiert hat. Wenn diese professionelle Person entweder bereit ist, die Fakten zu verschleiern, oder die Fakten nicht kennt, dann fühlt sich der ausländische Eigentümer oft als kugelsicher.

Jede Geschichte, die sie über illegalen Besitz hören, wird in ihren Augen falsch, und jeder andere Ausländer, den sie treffen und der eine Immobilie über ein thailändisches Unternehmen mit nominierten Aktionären kauft, führt zu einer falschen Bestätigungsverzerrung.

Jim Thompson wurde der Amerikaner zugeschrieben, die Seidenindustrie in Thailand wiederzubeleben. Er reiste zuerst mit 1945 nach Thailand und verbrachte wie viele andere, die das Land besuchten, den Rest seines Lebens hier. In späteren Jahren entwarf und baute er ein Haus am Khlong Saen Saep, das zu seiner Zeit ein architektonisches Wunder war und als Museum eine der beliebtesten Touristenattraktionen in Bangkok bleibt. Zu der Zeit besaß er es jedoch. Er kaufte das Land und baute ein Haus darauf.

Ausländische Touristen strömen seit Jahrzehnten nach Thailand, aber seit 1970 (drei Jahre nach dem mysteriösen Verschwinden von Jim Thompson) dürfen Ausländer kein Land mehr besitzen.

Englischsprachige Zeitungen und Chatrooms im Forum warnen die Leser seit Jahren davor, sich zu illegalen Immobilienkäufen verleiten zu lassen, doch viele ignorieren die Warnung. Während es auch solche gibt, die "frisch vom Boot" sind und schlechte Ratschläge erhalten, sind sich nur sehr wenige Englischsprachige völlig bewusst, dass sie als Ausländer keine Villen besitzen oder in Thailand landen können.

Dies gilt leider nicht für chinesische und russische Touristen / Investoren. Die Russen sind in den letzten zehn Jahren nur in großer Zahl nach Phuket gekommen, und das bedeutende Wachstum des chinesischen Tourismus hat erst in den letzten fünf Jahren stattgefunden. Viele Russen und Chinesen sind sich daher der bisherigen Bemühungen zur Durchsetzung des illegalen Eigentums nicht bewusst, vielleicht weil sich noch nie jemand die Mühe gemacht hat, es ihnen mitzuteilen. Da sie keinen Bezugsrahmen haben, können sie leider leichter in die Irre geführt werden und wissen nicht, welche Strukturen über Bord sind und welche nicht.

Es scheint weder auf Russisch noch auf Mandarin eine vergleichbare Kampagne für soziale Netzwerke zu geben, um die Menschen über die Gesetze in Bezug auf ausländisches Landbesitz zu informieren. Es ist möglich, dass ein Grund, warum diese Informationen nicht in die russischen oder chinesischen Blogosphären gelangt sind, darin besteht, dass diejenigen, die online über Phuket Property schreiben, nicht das letzte Durchgreifen erlebt haben und mit dem Buchstaben gegen den Geist des Gesetzes nicht vertraut sind. Stattdessen verlassen sich die Käufer - und vielleicht auch die Blogger - auf den Rat von Personen, die entweder die Fakten nicht kennen oder Anreize haben, nicht die ganze Geschichte zu erzählen.

Ein weiteres Problem, das russische und chinesische Käufer betrifft, ist ein kulturelles, insbesondere das, was den Einsatz von Rechtsanwälten betrifft.

Wir haben oben erwähnt, dass das thailändische Eigentumsrecht auf einer kulturellen Bindung an Land beruht, das in thailändischen Händen bleibt. Was wir aus Gesprächen mit Russen und Chinesen in Phuket gelernt haben, ist, dass Anwälte in ihren Kulturen normalerweise nicht am Kauf oder Verkauf einer Immobilie in ihrer Heimat beteiligt sind.

Tatsächlich waren viele chinesische Staatsbürger bereit, sich in China von Geld zu trennen, und ohne ihr Land zu verlassen, wurden ihnen die Schlüssel für eine in Phuket erworbene Immobilie ausgehändigt. Dies hat einigen Entwicklern und Maklern die Möglichkeit gegeben, Immobilien zu verkaufen, von denen ein erfahrener Anwalt wahrscheinlich abgeraten hätte, sie zu kaufen. Die Tatsache, dass es in China nicht üblich ist, eine Due Diligence durchzuführen und einen Anwalt zu beauftragen, bedeutet, dass Entwickler Eigentumswohnungen auf die gleiche Weise an ahnungslose Käufer verkaufen können, wie billige und fehlerhafte Waren online gefälscht werden können.

Einige russische und chinesische Personen könnten daher bei ihren Immobilientransaktionen in Thailand „aus dem Gleichgewicht geraten“, einfach weil sie die Notwendigkeit, einen Anwalt zu beauftragen, nicht schätzten.

In 1970, als der letzte Vertrag, der Ausländern den Kauf von Grundstücken ermöglichte, auslief, besuchten jedes Jahr rund 350,000-Touristen Thailand. Heute sind es 35 Millionen, und jedes Jahr besuchen viele von ihnen Phuket.

Als die Touristenzahlen niedriger waren, waren die Ausländer, die Villen kauften, kaum bemerkbar. Die Behörden könnten der relativ geringen Zahl von Ausländern, die die Gesetze umschiffen, fast die Augen verschließen. In vielen Fällen taten sie dies, hauptsächlich, weil sich niemand beschwerte.

Aber als das Interesse der Ausländer am Erwerb von thailändischem Eigentum stetig zunahm, nahm der Unmut unter thailändischen Staatsangehörigen zu. Jeder, der glaubt, dass die Regierung tatenlos zusehen wird, wie die Gesetze des Königreichs für immer offen missachtet werden, zeigt eine völlige Unkenntnis der Tiefe des Gefühls, das das thailändische Volk gegenüber Ausländern hat, die versuchen, ihr Land zu kaufen.

Wie in jeder Branche bekommen Sie bei Anwaltskanzleien das, wofür Sie bezahlen.

Jemand, der sich zum Beispiel auf einen Campingausflug vorbereitet, weiß, dass er wetterfeste Oberbekleidung benötigt, da die Bedingungen, denen er ausgesetzt ist, nicht vorhersehbar sind. Wenn sie sich für eine Marke entscheiden, nehmen sie vielleicht die Einstellung "wetterfeste Ausrüstung ist egal" und wählen die billigste Option. Und vielleicht hätte die Woche, die sie mit der Grippe im Bett verbracht haben, weil ihre Kleidung nicht wirklich wind- oder wasserdicht war, durch ein bisschen mehr Geld vermieden werden können.

Die Einstellung eines Anwalts in Thailand ist ungefähr so: Sie brauchen einen, der Ihnen bei jedem Sturm hilft, und in der Regel sind es die erfahreneren Anwälte, die dies tun können.

Als Thailand einen beispiellosen Boom im Tourismus erlebte, folgte bald ein Boom bei den Immobilienverkäufen. Wir haben bereits die Lösung besprochen, die Ausländern vorgestellt wurde, die eine Villa in Phuket kaufen wollten (thailändische Unternehmen mit Nominee-Aktionären), und wir haben bereits klargestellt, dass dies gegen das Gesetz verstößt. Aber der Rat war alltäglich.

Nach 2006 empfahlen die meisten erfahrenen Anwaltskanzleien die Verwendung von Nominee-Strukturen nicht mehr. Dies sollte eine Erleichterung für ihre Kunden sein, da zum ersten Mal die staatliche Wirtschaftsprüfungsabteilung, die Landesabteilung, die Abteilung für Investitionen und Geschäftsentwicklung, die Abteilung für Kriminalitätsbekämpfung (CSD) und die Abteilung für Sonderermittlungen (DSI) alle scheinen miteinander zu kooperieren.

Dieses einzigartige Beispiel für die Zusammenarbeit mehrerer Behörden macht die Aufdeckung von illegalem Landbesitz zu einem einfachen Prozess. Diejenigen Ausländer, die für ihren Immobilienkauf einen erfahrenen Rechtsbeistand in Anspruch genommen haben, sollten sich jedoch keine Sorgen um ihre eigenen thailändischen Unternehmen machen.