Wir haben in vielen vorhergehenden Artikeln erklärt, wie Eigentumswohnungen für Ausländer der sicherste und einfachste Weg sind, Immobilien in Thailand zu besitzen.
Das Eigentumswohnungsgesetz erlaubt bis zu 49% ausländisches Eigentum an der Einheitsfläche, solange die anderen 51% thailändischen Staatsangehörigen gehören.
Wenn Sie ein Ausländer sind, ist die Hauptattraktion einer Eigentumswohnung in Phuket, dass Sie sie vollständig, legal und auf Dauer besitzen können. Bis zu dem Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie verkaufen, bleibt Ihr Eigentum dauerhaft.
Der andere Grund, eine Eigentumswohnung in Phuket zu besitzen - günstigere Vererbung
Wohneigentum ist für Ausländer offensichtlich ein großer Pluspunkt. Etwas zu besitzen, ohne sich Gedanken über die Umgehung der thailändischen Gesetze zu machen, oder eine Immobilie zu leasen, die Ihnen möglicherweise nur 30 Jahre Nutzungsdauer bietet, ist offensichtlich eine Attraktion für viele Menschen, die ein Zuhause in Phuket suchen.
Ein weiterer Vorteil des Eigentums an Eigentumswohnungen ist die günstige Behandlung der Erbschaft.
Das heißt, Ausländer dürfen ihren Begünstigten eine thailändische Eigentumswohnung überlassen.
Konkurrierende Rechtsvorschriften für die Vererbung von Eigentumswohnungen in Phuket
Die Dinge scheinen ein wenig einfacher zu sein, wenn Sie eine Eigentumswohnung Ihren Lieben überlassen.
Obwohl die Erbschaftsgesetze für Eigentumswohnungen vorteilhafter sein können als für Mietobjekte (z. B. Villen), sind sie nicht perfekt. Sie sind auch nicht ganz klar.
Hier kommen zwei verschiedene Rechtsvorschriften ins Spiel. Das erste ist das Condominium Act. Es heißt, dass ein Ausländer das Landesamt innerhalb von 60 Tagen nach dem Erben einer Eigentumswohnung informieren muss.
Wenn bestimmte Eigentumskriterien dann nicht erfüllt sind, kann der ausländische Begünstigte gezwungen sein, die Wohnung zu verkaufen. Dies müsste innerhalb eines Jahres nach dem Tod des ursprünglichen Besitzers erfolgen.
Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) sieht die Erbschaft anders. Der CCC schlägt vor, dass jeder, der eine Immobilie erbt, auch das gesetzliche Recht erbt, diese Immobilie zu besitzen.
Die Vorstellung, dass nach ihrem Tod das Recht des verstorbenen Eigentümers, die Wohnung zu kaufen und zu besitzen, an seine / ihre Begünstigten weitergegeben werden kann, war tatsächlich die etablierte rechtliche Haltung des Land Department
Die Auslegung der Erbschaftsgesetze durch das Land Department nach dem Zollkodex wurde jedoch nicht durch eine ausreichende Rechtsprechung bestätigt, so dass ein Erbe 100% sicher sein kann, dauerhafte Eigentumsrechte zu erhalten.
Überwindung der FETF-Anforderungen - Nennen Sie ALLE Begünstigten auf dem FETF
Das Condominium Act (Section 19) schreibt „Five Doors“ für ausländisches Eigentum an einer Eigentumswohnung in Thailand vor. Eines davon ist ein Devisentransaktionsformular (Foreign Exchange Transaction Form, FETF), das auf den Namen des Käufers ausgestellt ist und die Höhe und den Zweck des Geldbetrags bestätigt, der in das Land geschickt wurde.
Um den Erbprozess in Zukunft zu vereinfachen, sollte ein Käufer sicherstellen, dass sein Name sowie der Name seines Ehepartners und die Namen aller Begünstigten in die Überweisungsanweisung seiner ausländischen Bank aufgenommen werden. Bei der Übermittlung des Geldes nach Thailand muss der Käufer außerdem sicherstellen, dass der Betrag mindestens dem Kaufpreis (zuzüglich der entsprechenden Steuern) entspricht und dass in der telegrafischen Überweisungsanweisung klar angegeben ist, dass der Zweck der Überweisung der Kauf einer Immobilie ist.
Die empfangende Bank in Thailand muss diese Namen bestätigen und sie dann im FETF auflisten. Unabhängig davon, ob die Person ein Ehepartner oder ein eventueller Begünstigter ist, zeichnet die FETF jeden Namen als Miteigentümer der Wohnung auf. Sollte der „Hauptabnehmer“ sterben, sorgt dies dafür, dass die Erbschaft gesichert ist.
Ohne die günstigere Auslegung des Erbrechts durch das CCC muss jeder, der eine Immobilie in Thailand erbt, - wenn er sich entscheidet, das Eigentum zu behalten - möglicherweise eine telegrafische Überweisung an eine thailändische Bank senden, die dem Betrag entspricht, der für den Kauf der Wohnung erforderlich ist.
So seltsam das auch klingen mag, es ist durchaus möglich, dass Sie gezwungen werden, die Wohnung zu kaufen, die Sie bereits geerbt haben.
Eine strikte Auslegung des Condominium Act kann genau dies erfordern. Wenn sich die Namen jedoch bereits auf dem FETF befinden, ist das Problem gelöst.
Schreiben eines Testaments in Thailand für Ihre Eigentumswohnung
Wenn Sie einen Elternteil haben, der eine Eigentumswohnung besitzt, sollten Sie ihn ermutigen, ein Testament in Thailand zu machen. Ebenso sollten Sie sich motivieren, ein Testament zu schreiben, wenn Sie der Eigentümer einer Eigentumswohnung in Thailand sind.
Die Erfahrung zeigt, dass Dinge unerwartet passieren. Sie kennen wahrscheinlich Menschen, die plötzlich krank geworden sind und leider ohne Vorwarnung verstorben sind.
Wenn Sie Vermögenswerte im Ausland schulden, ist es absolut sinnvoll, solche Ereignisse zu planen. Die Erstellung eines letzten Testaments ist von entscheidender Bedeutung, zumal es einfach und relativ kostengünstig ist.
Abhängig von Ihrer individuellen Situation kann das Nicht-Verlassen eines Testaments zu einem Albtraum für Ihre Familie werden. Es kann viele Jahre dauern, bis die Erbschaft Ihres Nachlasses geklärt ist, und die Anwaltskosten können einen großen Teil der verbleibenden Reste kosten.
Jeder, der eine Eigentumswohnung in Thailand geerbt hat, muss das örtliche Landbüro innerhalb von 60 Tagen über den Tod des ursprünglichen Eigentümers informieren. Wenn er im Testament als der beabsichtigte Empfänger der Eigentumswohnung genannt wird, gestaltet sich der gesamte Prozess natürlich so reibungslos.
Den vollständigen Artikel über das letzte Testament in Thailand finden Sie hier:
Einen letzten Willen und ein Testament in Thailand machen
Verwendung einer Offshore-Gesellschaft zur Vererbung einer Eigentumswohnung
Einige Eigentümer entscheiden sich für den Kauf ihrer Eigentumswohnung über eine Offshore-Gesellschaft wie Mauritius, die Seychellen oder häufiger British Virgin Islands (BVI).
Dies liegt daran, dass sie beim Verkauf der Immobilie nicht das Land Department in Thailand einbeziehen müssen. Das Eigentum an der Eigentumswohnung verbleibt beim Unternehmen, es ändert sich lediglich das Eigentum des Offshore-Unternehmens.
Der Vorteil der Offshore-Gesellschaft bei der Vererbung ist, dass eine Gesellschaft nicht „stirbt“ und die Eigentumswohnung unter dem Firmennamen eingetragen bleibt.
Der Tod eines Eigentümers bedeutet, dass die Berechtigten, sofern für die Nachfolge der Gesellschaftsanteile gesorgt ist, lediglich die Gesellschaft übernehmen. Und mit der Firma geht das Eigentum an der thailändischen Eigentumswohnung einher.
Was die Besteuerung anbelangt, wurde die Immobilie selbst nicht verkauft, sondern nur die Offshore-Gesellschaft, so dass dies in Thailand keine Steuerschuld darstellt.
Ein Offshore-Unternehmen zum eingetragenen Eigentümer der Immobilie zu machen, ist daher eine recht gute Strategie, um eine einfachere Nachfolge zu gewährleisten.
Der FETF wird immer im Namen eines Offshore-Unternehmens geführt, und wer auch immer Eigentümer des Unternehmens ist, wird auch Eigentümer des FETF sein.
Sie können unseren vollständigen Artikel über die Nutzung eines Offshore-Unternehmens für Eigentumswohnungen hier lesen:
Besitz einer Eigentumswohnung durch eine Offshore-Gesellschaft
Zusammenfassung
Ausländer werden von Eigentumswohnungen in Phuket angezogen, weil sie ihre Wohneinheit auf Eigentumsbasis besitzen dürfen. Das günstige Erbrecht macht diese Art der Immobilieninvestition noch attraktiver.
Indem Sie sicherstellen, dass die Namen Ihrer Erben auch auf dem Devisentransaktionsformular und in der Eigentumsurkunde vermerkt sind, können Sie einen nahtlosen Eigentumsübergang sicherstellen.
Alternativ würde das Eigentum an einer Offshore-Gesellschaft - deren Erben Aktionäre und / oder Direktoren sind - bedeuten, dass im Falle Ihres Todes in Thailand keine Nachlassverfahren erforderlich wären, um Ihre Wohnung an Ihre Angehörigen weiterzugeben.
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