Risiken aus schmutzigem Land, illegalen Titeln und Landbetrug auf dem Grundstück von Phuket

Jeder weiß, dass eine Landtitelurkunde immer geprüft werden sollte, bevor ein Immobilienkauf in Thailand getätigt wird. Dies sind aber nicht nur Villen oder Häuser notwendig.

Tatsächlich würde bei einer Eigentumswohnung jedes Problem mit dem Titel jeden Eigentümer der Einheit in der Entwicklung betreffen, bei der es sich möglicherweise um Hunderte von Menschen handelt.

Fragen zu einer Eigentumsurkunde sind immer ernst, müssen aber nicht unbedingt kritisch sein. Gelegentlich sind die durch eine Prüfung der Eigentumsurkunde aufgeworfenen Fragen jedoch nicht nur kritisch, sondern auch katastrophal.

Wenn sich herausstellt, dass ein Eigentumswohnungsprojekt auf staatlichem Grund gebaut wurde, muss jeder Investor in dieser Entwicklung alles verlieren - seine Eigentumswohnung sowie das gesamte Kapital, das er investiert hat.

Der Entwicklungsboom in Phuket, der 30 vor Jahren wirklich in Schwung gebracht hat, führte zu großen Verbesserungen in Bezug auf Wohnen und Infrastruktur auf der Insel.

Überall dort, wo viel Geld verdient wird, gibt es leider immer diejenigen, die auch versuchen, illegal zu profitieren.

Zu dieser Zeit fanden einige Landtitel ihren Weg in private Hände, obwohl das Land selbst nicht zum Verkauf stand. Bekannt als "Dirty Land", wurde ein Teil dieses Landes für die Wohnbebauung genutzt.

Infolgedessen gab es Entwickler von Eigentumswohnungen, die entweder witzig oder witzig eine Entwicklung auf einem Land errichteten, das rechtlich nicht ihnen gehörte. Und die Herausgabe einiger dieser Titel (einige wurden vor mehr als 30 Jahren herausgegeben) wurde Teil berüchtigter Fälle von Landkorruption.

In fast allen Fällen war (und ist) das Land im Besitz der thailändischen Regierung, oft in einem der Nationalparks Thailands.

Keine Verjährungsfrist für schmutziges Land

Die Fähigkeit der Regierung, dieses „schmutzige Land“ zurückzuerobern, unterliegt keiner Beschränkung, und es wird allgemein erwartet, dass die Regierung in nicht allzu ferner Zukunft schmutziges und eingedrungenes Land zurückerobern wird. (Dies ist nicht nur eine persönliche Meinung; im Gegenteil, viele Anwälte sind davon überzeugt, dass dies passieren wird.)

Wenn dieses Land wieder in staatliches Eigentum übergeht, werden alle illegalen Gebäude abgerissen. Das Land wird planiert und dann werden neue Bäume gepflanzt. Und jeder, der den falschen Eindruck hatte, dies sei sein Traumhaus, könnte möglicherweise seine gesamte Investition verlieren

Es gibt andere Bedrohungen für die Investition eines Immobilienbesitzers (z. B. eine widerrufene Baugenehmigung oder ein fehlendes Projekt UVP-Zulassung). Aber solche Fälle sind nicht unbedingt verlorene Ursachen. Eine neue Bewertung durch die zuständige Regierungsbehörde kann weiterhin dazu führen, dass der Entwickler grünes Licht für sein Projekt erhält.

Der Besitz einer Eigentumswohnung in einem auf Dirty Land errichteten Resort bietet am Ende des Tunnels kein solches Licht. Dies ist definitiv die schlechteste Position für einen Investor.

Phukets Probleme mit Landangriffen

Die Probleme der Landnahme sind in ganz Thailand groß, und Phuket war in den letzten drei Jahrzehnten sicherlich nicht gegen dieses Problem gefeit.

Tatsächlich gibt es viele Berggebiete an der Westküste in der Nähe der Küste, die einst nationale Waldgebiete waren (oder technisch immer noch sind). Das Land war nie zum Verkauf und der wahre Eigentümer ist das Ministerium für Nationalparks, Wildtiere und Pflanzenschutz (DNP), eine Subagentur des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Einige schmutzige oder eingedrungene Grundstücke wurden auch an Ausländer verkauft, die Unternehmensstrukturen mit Strohmännern (Nominierten) als Aktionären nutzten. Dies fügt der Praxis einige zusätzliche Ebenen der Illegalität hinzu.

Projekte, die auf Dirty Land und eingedrungenem Land in Phuket gebaut wurden, sind nicht alltäglich, existieren aber auf jeden Fall. Gute Entwickler haben in der Regel die erforderlichen Prüfungen durchgeführt, um sicherzustellen, dass dies bei ihren eigenen Projekten kein Problem darstellt.

Aber die Möglichkeit, qualitativ hochwertiges Land billig zu erwerben, und möglicherweise auch eine schlechte Rechtsberatung, könnte für Hunderte von Menschen, deren Entwickler weniger vorsichtig waren, eine Katastrophe bedeuten.

Die Praxis wird derzeit von den Behörden in Bangkok sehr genau geprüft, was heutzutage weitaus seltener vorkommt.

Wie die Bangkok Post in 2012 berichtete, erfolgte die strengere Durchsetzung jedoch erst, nachdem ein geschätzter 1,000-Landraub allein in den Provinzen Phang Nga und Phuket an Korruptionsfällen beteiligt war.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt in Phuket die gebotene Sorgfalt anwendet

Der Kauf von Land, das technisch immer noch der Regierung gehört, oder einer Einheit in einer Eigentumswohnung, die auf Regierungsgrundstücken errichtet wurde, ist etwas, das Sie unbedingt vermeiden möchten.

Dies ist ein Paradebeispiel für die Wichtigkeit einer fundierten Rechtsberatung in Thailand und warum dieser Anwalt immer beteiligt sein sollte Durchführung der notwendigen Due Diligence bei jedem Immobilienkauf.

Wenn Sie mit dem Begriff „Due Diligence“ nicht vertraut sind und mehr darüber wissen möchten, was es ist und warum es so wichtig ist, dann könnte der folgende Artikel hilfreich sein:

Verständnis der Wichtigkeit von Due Diligence und genau, was Due Diligence beim Kauf von Immobilien in Phuket ist

Steht die Wiederherstellung unmittelbar bevor? - Sei nicht naiv

Einige naive Investoren oder Agenten könnten glauben, dass die thailändische Regierung aufgrund der negativen Publizität, die sie erzeugen würde, niemals Land zurückfordern wird. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Regierung nicht zurückweicht, wenn sie einen offensichtlichen Verstoß gegen das Gesetz sieht.

Es ist unsinnig zu glauben, dass eine Investition in schmutziges Land sicher ist und dass die Durchsetzung dieser illegalen Aktivität jemals mit einer sanften Berührung angegangen werden würde.

Wenn Sie auf der ganzen Welt gestohlenes Eigentum kaufen, hat der reale Eigentümer immer das Recht, seinen Besitz zurückzufordern. Das Gesetz ist überall gleich. Die gestohlene Ware wird immer an den rechtmäßigen Eigentümer zurückgegeben.

Und Sie können Ihr Geld darauf setzen, dass die thailändische Regierung den tatsächlichen Diebstahl ihres Landes nicht anders beurteilt.

Zusammenfassung

Das Land, das für einige Entwicklungen genutzt wurde, ist in staatlichem Besitz.

Ohne Verjährung kann die Regierung dieses Land jederzeit zurückfordern. Und es ist höchst unwahrscheinlich, dass eine Entschädigung gewährt wird, da die Entwicklung zunächst illegal war.

Es gibt wirklich keine Entschuldigung dafür, die Kosten für die Due Diligence zu senken.

Was kostet ein Anwalt mehr als tausend Dollar, wenn Sie mit diesen tausend Dollar möglicherweise ein paar Hunderttausend sparen, wenn Sie am Ende die falsche Investition tätigen !?

Dies ist ein Auszug aus dem Thai Residential Phuket Property Guide 2019/20. Um Ihr kostenloses Exemplar herunterzuladen, klicken Sie bitte auf .