Die perfekte Wohnung zu finden ist nie einfach, aber wenn es sich um ein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt - und Sie nur zur Wohnungssuche ins Ausland reisen müssen - ist dies eine zusätzliche Herausforderung.

Wie bei allem ist es ratsam, dass Sie einen Plan haben, wenn Sie nach einer Wohnung in Thailand suchen.

Hier sind also 8-Tipps, die Ihnen helfen können, den Stress bei Ihrer Wohnungssuche zu beseitigen und alles reibungsloser zu gestalten.

1: Kennen Sie Ihr Budget

Dies mag ein bisschen offensichtlich klingen, aber potenzielle Käufer berücksichtigen gelegentlich nicht die vollen Kosten für den Kauf der Eigentumswohnung, die sie sich ansehen.

Die wichtigsten „versteckten Kosten“ sind die Gebühren für die Aufrüstung der Wohnung zu einer Eigentumswohnung, die nicht immer im angegebenen Preis enthalten sind. Bitte beachten Sie, dass an dieser Vorgehensweise nichts auszusetzen ist, da der angegebene Preis für einen thailändischen Käufer oder einen ausländischen Pächter korrekt ist. Fragen Sie einfach, ob der Preis der Eigentumspreis ist.

Ein Käufer kann auch den sinkenden Fonds oder die Überweisungsgebühr oder die Tatsache, dass er die Hilfe eines qualifizierten Anwalts benötigt, um seinen Kauf abzusichern, diskontieren (Anwälte arbeiten natürlich nicht kostenlos).

Verglichen mit den Gesamtkosten einer Eigentumswohnung kann keines davon sein zur Verbesserung der Gesundheitsgerechtigkeit Dies ist für sich genommen ein erheblicher Aufwand, zusammen könnten sie jedoch bis zu 10% zum Kaufpreis beitragen.

Es ist auch wichtig, die laufenden Kosten zu verstehen, insbesondere wenn Sie planen, Ihre Wohnung als Ferienhaus zu nutzen und sie nicht vermieten. Wenn es monatelang leer steht, müssen noch kleine Rechnungen (wie Wartungsgebühren und Nebenkosten für den Gemeinschaftsbereich) bezahlt werden.

All dies sollte bei der Budgetierung für einen Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden.

2: Finden Sie den richtigen Ort in Phuket, um Ihre Eigentumswohnung zu kaufen 

Eine der großen Attraktionen von Phuket ist, wie unterschiedlich jedes Gebiet der Insel sein kann. Aufgrund dieser Vielfalt werden verschiedene Teile der Insel Merkmale aufweisen, die unterschiedliche einzelne Immobilieninvestoren ansprechen.

Wenn Sie zum Beispiel Wildtiere und Natur genießen, ist es unwahrscheinlich, dass Sie in Phuket Town oder Patong leben möchten. Der Norden der Insel, in der Nähe der großen Nationalparks und Naturschutzgebiete, würde Ihnen wahrscheinlich besser gefallen.

Wenn es das Stadtleben ist, das Sie suchen, dann sind Phuket Town oder Patong möglicherweise Ihre erste Wahl. Und Patong, das Zentrum des Nachtlebens und der Unterhaltung auf der Insel, wird auch jeden ansprechen, der eine Party-Atmosphäre direkt vor der Haustür haben möchte.

Wenn Sie unbedingt in der Nähe von Sand und Meer leben müssen, sollten Sie sich mit ziemlicher Sicherheit Immobilien an der Westküste ansehen. Es liegt auf der Hand, dass alles mit Meerblick teurer wird, aber es gibt viele preiswerte Eigentumswohnungen innerhalb von 5-10 Autominuten von einigen der schönsten Strände der Insel.

Kennen Sie die Art des Gebiets, das Sie suchen, und lassen Sie sich beraten, wo auf der Insel Sie sich befinden oder welche konkreten Entwicklungen für Sie in Frage kommen. Sehen Sie sich diese Entwicklungen zu verschiedenen Tageszeiten an. Sehen Sie, wie einfach das Ein- und Aussteigen in Stoßzeiten ist und wie ruhig (oder lebhaft) es in der Nacht sein kann.

Zu wissen, dass die Atmosphäre und das Ambiente zu jeder Tageszeit zu Ihnen passen, ist äußerst wichtig, bevor Sie die endgültige Entscheidung treffen.

Wenn Sie mehr über die verschiedenen Gebiete in Phuket und die Auswahlmöglichkeiten erfahren möchten, lesen Sie diesen Artikel:

Ein umfassender Leitfaden für die besten Standorte zum Kauf von Immobilien in Phuket 

3: Stellen Sie einen erfahrenen Anwalt in Phuket ein

In der „Immobilienkultur“ einiger Länder werden Anwälte nicht zur Beratung bei Immobilienkäufen eingesetzt. In Thailand sind Anwälte besonders für Ausländer unverzichtbar. Und während dies wahrscheinlich auf Platz 1 der Liste stehen könnte - da es wirklich so wichtig ist -, konsultieren überraschend viele Menschen beim Kauf einer Immobilie in Phuket keinen Anwalt.

Ein guter Anwalt erklärt nicht nur, was notwendig ist, sondern informiert Sie auch über die gängige Praxis, damit ein Agent oder Entwickler Ihre Naivität auf dem lokalen Markt nicht ausnutzt.

Einige Leute denken, dass die Rolle eines Anwalts nicht über die Genehmigung des Wortlauts des Kauf- und Verkaufsvertrags hinausgeht, und sie glauben, dass sie dafür kompetent genug sind. Aber der richtige Anwalt wird noch viel mehr tun.

Wie können Sie beispielsweise sicher sein, dass Ihre Anzahlung zurückerstattet wird und dass der Wortlaut dieser Rückerstattungsklausel vor Gericht Bestand hat? Was wissen Sie über eine Google-Suche hinaus über die Reputation der verschiedenen Entwickler auf der Insel? Wissen Sie, wie Sie die Richtigkeit der erforderlichen Lizenzen bestätigen können (z. B. eine Eigentumswohnungslizenz oder, falls Sie sich ein „Condotel“ ansehen, sowohl die Eigentumswohnungs- als auch die Hotellizenz)?

Die wichtigste Aktion, die ein Anwalt in Phuket für Sie ausführen kann, ist sicherlich die Titelsuche. Die Untersuchung eines „sauberen“ Titels bestätigt den tatsächlichen Eigentümer des Grundstücks (von dem Sie sicherlich hoffen, dass es sich um eine Person handelt, die Ihnen das Grundstück verkauft). Es stellt auch sicher, dass die Eigenschaft die notwendigen Zufahrtsstraßen hat.

Am wichtigsten ist, dass eine umfassende Titelsuche die gesamte Eigentumsgeschichte untersucht und bestätigt, dass es sich bei dem Land nicht um „schmutziges Land“ handelt - staatliches Land, das in der Vergangenheit illegal verkauft wurde.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer Siedlung kaufen, die auf schmutzigem Land gebaut wurde, gibt es absolut keine Verjährungsfrist, die Sie schützt. Die Regierung kann jederzeit festlegen, dass die Bewohner die Räumlichkeiten verlassen müssen und dass alle Gebäude auf dem Grundstück abgerissen werden.

Dies sind die Arten von Schutzmaßnahmen, die der richtige Anwalt Ihnen anbieten kann, und warum es töricht ist, Immobilienkäufe ohne die Hilfe eines kompetenten Anwalts durchzuführen.

4: Verwenden Sie einen seriösen Phuket Property Advisor

In Thailand gibt es keine regulierte Immobilienbranche. Daher ist weder in Phuket noch auf nationaler Ebene ein Immobilienberater / Immobilienmakler von den Behörden zugelassen.

Aufgrund der fehlenden Regulierung kann ein Agent Ihnen ziemlich genau sagen, was Sie hören möchten, ohne auf ihn oder sein Unternehmen zurückgreifen zu müssen. Es ist daher wichtig, dass Sie einen seriösen Immobilienberater identifizieren, der Sie bei Ihrem Kauf unterstützt.

Ein guter Immobilienmakler hat keine Bindung zu einem einzelnen Entwickler. Sie werden Dinge wie ausländische Eigentumsgesetze erklären. Am wichtigsten ist, dass sie nicht nur begrüßen, sondern sogar darauf bestehen, dass Sie alles, was sie Ihnen sagen, mit einem Anwalt vor Ort bestätigen.

Die besten Immobilienberater sind diejenigen, die erklären, was unangenehme Wahrheiten über ein Projekt, einen Entwickler oder das thailändische Immobilienrecht im Allgemeinen sein könnten. Sie helfen Ihnen dabei, die richtige und legale Art des Kaufs Ihrer Traumimmobilie zu verstehen.

5: Mach deine Hausaufgaben   

Sie mögen denken, dass dies ein Kinderspiel ist, aber Sie wären überrascht, wie viele Leute sich einige Immobilien ansehen und dann eine Kaution hinterlegen, bevor Sie Hausaufgaben machen.

Wir sprechen nicht nur über Due Diligence - in diesem Bereich sollte Ihr Anwalt eine wichtige Rolle spielen. Aber es gibt eine Vielzahl von Dingen, die möglicherweise mit einer Immobilie falsch sein könnten.

Wenn Sie einen neuen Build kaufen, können Sie das Endprodukt in gewisser Weise beeinflussen, und Sie können auch darauf zurückgreifen, wenn es nicht den korrekten Spezifikationen entspricht. Wenn Sie jedoch eine bestehende Immobilie kaufen, kaufen Sie auch jedes damit verbundene Problem.

Was ist, wenn es größere Installationsprobleme gibt? Was ist, wenn eine oder mehrere Klimaanlagen ausgetauscht werden müssen? Was ist, wenn es Probleme mit der elektrischen Verkabelung in Ihrem Gerät gibt?

Bevor Sie eine Kaution hinterlegen, sollten Sie eine Immobilie von einem Fachmann (oder Fachleuten) überprüfen lassen, um sicherzustellen, dass keine strukturellen oder systemischen Probleme vorliegen.

6: Verstehen Sie den Immobilienmarkt in Phuket

Wenn es um Immobilien geht, gibt es keinen „universellen Immobilienmarkt“. Der Immobilienmarkt in Phuket unterscheidet sich von den Märkten in der übrigen Welt. in der Tat ist es sogar anders als der Markt in Bangkok.

Was Phuket wirklich von anderen Märkten unterscheidet, ist die Anzahl der Neuentwicklungen, die speziell auf ausländische Käufer abzielen, und die Tatsache, dass diese Käufer keine lokalen Hypotheken erhalten können.

Da die meisten Ausländer auch nicht in der Lage sind, eine Phuket-Immobilie aus ihrem Heimatland zu finanzieren, erfolgen praktisch alle Verkäufe gegen Bargeld. Dies bedeutet, dass Zinsschwankungen in Thailand die Auslandsnachfrage wahrscheinlich nicht beeinflussen, und vor allem ist es weniger wahrscheinlich, dass eine globale Kreditkrise diese Entwicklungen beeinflusst.

Wenn Entwickler Bargeld von Käufern erhalten, müssen sie sich beim Bau nicht auf Bankdarlehen verlassen. Und weil weder Käufer noch Entwickler auf Finanzierungen angewiesen sind, müssen sie sich nicht mit Banken befassen, die sich weigern, Geld zu verleihen (wie dies 2008-2009 der Fall war).

Eine große Krise könnte die Psychologie der Käufer belasten, die vielleicht ihr Geld behalten möchten, bis sie sehen, in welche Richtung der Wind weht, aber es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein Projekt, in das sie bereits investiert haben, scheitert oder unvollendet bleibt, da dies der Fall ist wurde "vorfinanziert."

7: Verstehe die Grundlagen des thailändischen Gesetzes

Dies geht über den Rat hinaus, den Sie von Ihrem Anwalt erhalten. Wenn Sie bestimmte allgemeine Aspekte des thailändischen Eigentumsrechts selbst verstehen, kann dies bestätigen, ob das Vertrauen in Ihren Anwalt gerechtfertigt ist.

Das Grundlegendste, mit dem Sie sich abfinden müssen, ist die Tatsache, dass Sie als Ausländer keine Grundstücke in Thailand in Ihrem eigenen Namen kaufen können. Dies bedeutet (mit äußerst seltenen Ausnahmen), dass Sie keinen Anspruch auf einen Eigentumsvorbehalt in Ihrem eigenen Namen für eine Villa, ein Haus oder ein Stadthaus in Phuket haben.

Aus diesem Grund ist der Markt für Eigentumswohnungen äußerst lebhaft.

Wenn Anwalt und Agent Ihnen dies erklären, haben Sie wahrscheinlich ein gutes Paar von Personen gefunden, die Ihnen helfen können. Wenn ihr erster Impuls stattdessen darin besteht, zu erklären, wie Sie „das Gesetz umgehen“ und stattdessen eine Villa oder eine Mietwohnung kaufen, sollten Sie mehr Fragen stellen und wahrscheinlich nach einer neuen Vertretung suchen.

Grundbesitzgesetze mögen Ausländer nicht begünstigen, aber Grundbesitzgesetze sicherlich. Zwischen dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) und dem Gesetz über Eigentumswohnungen gibt es einen integrierten Rechtsschutz, der alles von der Marketingliteratur bis zum Format regelt, in dem ein Kauf- und Verkaufsvertrag Ihr Recht auf Eigentumsübertragung an Ihre Erben begründen muss.

Viele Menschen sind frustriert, dass sie nicht nach Thailand kommen können und keine Immobilien besitzen, die sie wählen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die bestehenden Eigentumsgesetze zu Ihren Gunsten wirken, wenn Sie die Dinge richtig machen.

8: Erkennen Sie das Potenzial

Das Potenzial einiger Immobilien ist nicht sofort ersichtlich. Wenn Sie außerhalb des Plans kaufen, ist das Grundstück Ihrer Wohnung möglicherweise noch Buschland - noch nicht einmal eine Baustelle -, wenn Sie den Vertrag unterzeichnen.

Sie können es möglicherweise nicht visualisieren, aber alles über dem Erdgeschoss kann Meerblick genießen. Künstlerische Eindrücke helfen manchmal, aber einige Ansichten erweisen sich als viel besser als das, wovon Sie jemals geträumt haben.

Eine neue Zufahrtsstraße könnte die Entwicklung äußerst attraktiv machen. Wenn das Land etwas abgelegen ist und angrenzende Grundstücke entwickelt werden, können Sie sich darauf verlassen, dass bestimmte Annehmlichkeiten (z. B. Restaurants) im Verlauf der Entwicklung vor Ihrer Haustür eintreffen.

Bei bestehenden Entwicklungen kann das Potenzial, das Sie erkennen müssen, manchmal in der Immobilie selbst liegen. Es kann schwierig sein, in einer leer stehenden Wohnung an Staub und Schmutz vorbei zu sehen oder an einem Ort, der seit Jahren nicht mehr renoviert wurde, am Dekor vorbei.

Für jemanden mit einer kleinen Vision könnten jedoch eine kleine Reinigung und einige neue Möbel und Dekorationen sofort einen erstaunlichen Wert für die Immobilie bedeuten.

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