5 Wichtige Tipps beim Kauf einer Immobilie in Phuket

Es gibt eine Reihe von Vorschlägen, die wir potenziellen Käufern anbieten könnten, aber einige sind wichtiger als andere.

Wir sind oft gezwungen worden, unsere "Top 5-Tipps" für alle zu geben, die einen Immobilienkauf in Phuket (oder Thailand) in Betracht ziehen.

Finden Sie die beste rechtliche Vertretung
Eile nicht
Erforschen Sie die Entwicklungen, die Ihnen gezeigt werden
Hinterfragen Sie Ihren Verkaufsagenten
Thailändisches Recht verstehen

Finden Sie die beste gesetzliche Vertretung

Obwohl es die Aufgabe eines Anwalts ist, ihren Mandanten zu schützen, hat sich im Laufe der Jahre herausgestellt, dass viele Ausländer selbst von qualifizierten Anwälten schlecht beraten werden.

Wenn Sie Ihr Herz für ein Luxushaus oder eine Luxusvilla haben, müssen Sie wissen, dass Ausländer nach den geltenden Gesetzen kein Grundbesitz in Thailand besitzen dürfen, und dies birgt Risiken.

Trotz dieser Tatsache werden viele Anwälte Käufer davon überzeugen, dass es durchaus akzeptabel ist, Häuser oder Villen mit einer thailändischen Firma zu kaufen. Gerichte haben mehr als einmal entschieden, dass dies gegen den Geist des thailändischen Rechts verstößt.

Es ist technisch nicht illegal für ein Unternehmen mit ausländischen Aktionären, eine Villa zu kaufen, aber es ist illegal, wenn entweder:

(a) Dem Ausländer kann nachgewiesen werden, dass er eine beherrschende Beteiligung an der Gesellschaft besitzt, die nur eine Holdinggesellschaft ist und nicht handelt, und / oder
(b) die anderen Aktionäre sind thailändische Nominierte. Jede solche Gesellschaft, die zum Erwerb einer Villa oder eines Grundstücks gegründet wurde, wird wahrscheinlich vor Gericht niedergeschlagen.

Bitte beachten Sie, dass es für einen Geschäftsmann durchaus akzeptabel ist, ein legitimes thailändisches Unternehmen mit legitimen thailändischen Aktionären zu eröffnen. Solange es 100-konform ist, kann dieses Unternehmen Grundeigentum besitzen. Das Unternehmen muss ein echtes Unternehmen sein, Einnahmen generieren, geprüfte Konten einreichen und Steuern zahlen.

Darüber hinaus können einige Anwälte den Käufern auch empfehlen, dass Leasingverlängerungen über die ersten 30-Jahre hinaus zulässig sind, wenn dies in einem Leasingvertrag oder in einem Nachtrag angegeben ist.

Dies ist eine weitere „Grauzone“, die den Käufer ernsthaft gefährden könnte. Die Legitimität von verlängerten Mietverträgen wird in der Rechtsgemeinschaft diskutiert, da sie „nicht im Sinne des Gesetzes“ sind. Wenn die Gerichte gegen verlängerte Mietverträge entscheiden würden, wäre das beste Szenario die Aufhebung der Verlängerungsklausel. Das schlimmste Szenario wäre die Ungültigmachung des anfänglichen 30-jährigen Mietvertrags, was bedeutet, dass Sie Ihr Haus und das Geld, das Sie in es investiert haben, verlieren.

Unser Rat

Käufer sollten mehr Zeit damit verbringen, einen seriösen Anwalt zu finden, als nach Immobilien zu suchen.

Um Interessenkonflikte oder das Auftreten eines Konflikts zu vermeiden, empfehlen wir keine spezifisch Einzelperson oder Firma. Wir empfehlen jedem, sich von einem unabhängigen Rechtsberater beraten zu lassen. Wenn Sie jedoch möchten, dass Thai Residential einen zuverlässigen Anwalt empfiehlt, werden Sie sich darum kümmern eine Liste zur Auswahl.

Cha Cha, Sabai Sabai - Verlangsamung

Für alle, die Spanisch sprechen: tranquillo tranquillo.

Wenn Sie bereits auf der Insel leben, gibt es absolut keinen Grund, in Eile zu sein. Verlangsamen. Ausruhen.

Wenn Sie im Urlaub sind, nur eine begrenzte Zeit haben und Sie das Gefühl haben, dass Sie sich auf dieser Reise nicht entscheiden können, dann planen Sie dies für eine zukünftige Reise.

In fast allen Lebensbereichen finden Sie, dass eine entspannte Entscheidung häufiger eine richtige Entscheidung ist. Indem Sie sich Zeit nehmen, um darauf zu schlafen (manchmal ganz wörtlich), können Sie Aspekte des Kaufs reflektieren und berücksichtigen, die Sie sonst ignoriert hätten, wenn Sie in Dinge gestürzt wären.

Dies gilt insbesondere für Immobilienentscheidungen. Wenn du bist Kauf einer Immobilie in Phuket Sie sollten niemals in einem hektischen Geisteszustand sein. Drücken Sie sich also nicht dazu, einen hastigen Anruf zu tätigen, und lassen Sie sich nicht von einem Handelsvertreter oder anderen Personen unter Druck setzen, die nur darauf aus sind, Ihr Geschäft zu betreiben.

Sie möchten offensichtlich nicht viel durch Dilly-Dallying verlieren. Wenn Sie also sicher sind, dass es sich um die gewünschte Immobilie handelt, dann entscheiden Sie sich dafür! Aber nur wenn Sie sicher sind, ist es die richtige Entscheidung.

Der Kauf von Immobilien ist eine der großen Entscheidungen des Lebens. Es ist sicherlich keine Entscheidung, die überstürzt werden sollte, weil Menschen dazu neigen, entweder Fehler, Reue des Käufers oder beides zu sein.

Erforschen Sie die Entwicklungen, die Sie sehen

Ein seriöser Immobilienmakler hat bereits einige grundlegende Due Diligence-Prüfungen für die von ihm empfohlenen Unternehmen und Entwicklungen durchgeführt. Fragen Sie, was sie getan haben, um die von ihnen empfohlenen Eigenschaften zu überprüfen.

Sie müssen über den Ruf, die Finanzen und die Landtitel Bescheid wissen und wissen, was bei einer neuen, möglicherweise noch nicht abgeschlossenen Entwicklung schief gehen könnte.

Wenn Sie das getan haben, recherchieren Sie selbst! Ein guter Anwalt wird einen Großteil dieser Vorarbeit für Sie leisten, aber anspruchsvolle Investoren sollten immer auch die Entwickler selbst untersuchen. Alles, was jemals im Internet war, hat eine extrem lange Halbwertszeit. Schauen Sie sich also um und sehen Sie, was Sie über die Personen, die das Unternehmen leiten, und ihre Erfolgsbilanz herausfinden können.

Überweisen Sie keine Einzahlung, bis Sie 100% komfortabel sind mit dem Entwickler und der Entwicklung.

Hinterfragen Sie Ihren Verkaufsagenten

Wenn Sie einen Handelsvertreter einsetzen, überprüfen Sie, wie dieser Geschäfte tätigt. Wenn sie Hochdruck-Verkaufstechniken verwenden, um Sie zu einer schnellen Entscheidung zu zwingen, und Sie das Gefühl haben, dass dies Sie unter Stress setzt, sollten Sie in Betracht ziehen, die Agenten zu wechseln.

Auch wenn Sie hier im Urlaub sind, sollten Sie keine Entscheidung treffen, nur weil Ihr Heimflug nur zwei Tage entfernt ist.

Ein Makler wird in der Regel bezahlt, sobald Sie die Haupteinzahlung auf eine Immobilie geleistet haben. Natürlich möchte jeder Makler Ihnen eine Immobilie verkaufen - das ist seine Aufgabe -, aber er sollte die Zeit respektieren, die Sie für eine Entscheidung benötigen. Sie müssen keine voreilige Entscheidung treffen und niemals eine Kaution für eine Immobilie hinterlegen, ohne einen Rechtsbeistand einzuholen.

Sie verdienen wahrscheinlich eine recht zufriedenstellende Provision für den Verkauf. Achten Sie also darauf, genau zu beachten, was ihr Unternehmen für Sie tut, um diese Provision zu verdienen. Wenn Sie es nicht sehen, fragen Sie sie.

Welche Art von Due Diligence haben sie für die Entwicklungen durchgeführt, die sie Ihnen zeigen? Wurden die Landtitel von einem kompetenten Anwalt überprüft? Fragen Sie sie nach der Erfolgsbilanz des Entwicklers und fragen Sie vielleicht nach einigen früheren Arbeiten dieses Entwicklers. Wenn Sie können, versuchen Sie, mit den Eigentümern früherer Entwicklungen über ihre eigene Zufriedenheit zu sprechen. (z. B. haben einige Entwickler in der Vergangenheit keine Eigentumsurkunden an die Eigentümer geliefert, aber weiterhin neue Entwicklungen entwickelt.)

Wenn Sie mit Ihrem Agenten nicht zufrieden sind, finden Sie einen neuen.

Kenne das Gesetz

Ok, es liegt nahe, dass Sie das Gesetz kennen sollten. Aber wir schätzen, dass 9 von 10 ausländischen Käufern thailändischer Villen thailändisches Recht nicht versteht.

Es lohnt sich, einige Zeit damit zu verbringen, die Zahlen zu knacken und sich zu fragen: "Wie viel Geld kann ich mir leisten, um zu verlieren?"

Sie kaufen nicht in Australien oder England, Frankreich oder Deutschland, China oder Russland. Sie sind ein Ausländer, der in einem Land weit weg von zu Hause kauft, mit unterschiedlichen Gesetzen zum Landbesitz.

Der Versuch, das Gesetz zu umrunden, könnte in einer Katastrophe enden. Wenn Sie wegen eines fragwürdigen Villenkaufs in ein thailändisches Gericht geschleppt werden, wie sehen Sie Ihre Chancen? Es gibt eine Reihe von möglichen Verstößen, die unter mehrere Abschnitte des Gesetzes fallen (z. B. das Auslandsgeschäftsgesetz, das Landesgesetzbuch und das Zivilgesetzbuch).

Eigentumswohnungen sind eine gute Investition

Wenn Sie eine solide Investition in Thailand tätigen möchten, können Sie dies durch den Kauf einer Eigentumswohnung tun. Eigentumswohnungen können im Besitz von Ausländern mit einem unbefristeten Eigentumsrecht sein.

Wenn Sie der Meinung sind, dass eine Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Villa eine „minderwertige“ Option ist, haben Sie einige der Eigentumswohnungen in Phuket nicht gesehen. Es gibt viele luxuriöse Penthouse-Einheiten sowie Eigentumswohnungen im Villenstil zu berücksichtigen. Einige von diesen haben Gärten und / oder Dachgärten mit privaten Swimmingpools und Meerblick. Diese können wirklich mit vielen Villen auf der Insel mithalten.

Wenn Sie eine Villa oder ein Haus kaufen möchten und Ihr Ehepartner kein thailändischer Staatsangehöriger ist, müssen Sie verstehen, dass dies gesetzlich nicht zulässig ist. Unabhängig davon, was Sie von eifrigen Parteien hören, die einen Verkauf abschließen möchten, verstoßen Ausländer, die versuchen, Grundstücke in Thailand zu kaufen, gegen den Geist des thailändischen Rechts. "Alle anderen tun es" ist kein guter Rat.

Wie bereits erwähnt, werden Ihnen einige Vertreter, Anwälte und Entwickler sagen, dass Sie ein Haus kaufen können, indem Sie eine thailändische Gesellschaft gründen. Eine thailändische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern kann jedoch nicht ausschließlich für den Erwerb von Immobilien gegründet werden.

Einige Agenten werden Ihnen auch mitteilen, dass ein 30-jähriger Mietvertrag um weitere 30, 60 oder sogar 90 Jahre verlängert werden kann. Dies wurde bereits vor Gericht angefochten und nicht zugunsten ausländischer Eigentümer. Ein Mietvertrag kann nach 30 Jahren verlängert werden, es gibt jedoch keinen rechtlichen Mechanismus für seine Verlängerung.

Wenn Sie sich für ein Haus oder eine Villa entschieden haben und bereit sind, das Risiko einzugehen, müssen Sie überlegen, wie viel Prozent Ihres Nettovermögens auf dem Spiel stehen. Wenn der Betrag, den Sie in Ihr Traumhaus investieren, einen kleinen Teil Ihres Gesamtvermögens ausmacht und Sie das Gefühl haben, dass Sie es sich leisten können, es zu verlieren, dann fahren Sie fort.

Wir wollen hier nicht zu besorgniserregend sein, aber die Behörden haben niemals einen Weg zu fremden Grundstücken oder Villenbesitz günstig gesehen.

Selbst unter dem Druck des IWF, die Erlaubnis für ausländisches Landeigentum in ein Gesetz zu kodifizieren, das der IWF als Voraussetzung für die Rettung Thailands aus der Asienkrise forderte, lehnte Thailand immer noch ab. Das Land erhielt 17.2 Milliarden US-Dollar vom IWF, aber die Beschränkungen auf seinem Immobilienmarkt bleiben bis heute in Kraft.

Die sicherste Art, für einen garantierten Zeitraum in einer Villa zu leben, besteht darin, einen „Mietvertrag“ abzuschließen und zu akzeptieren, dass 30 Jahre die maximale Zeit sind, für die der Mietvertrag garantiert werden kann. Jeder, der seinen Mietvertrag (oder den Nachtrag zum Mietvertrag) korrekt strukturiert, sollte feststellen, dass er den Mietvertrag nach Ablauf um weitere 30 Jahre verlängern kann.

Was uns wirklich überrascht, ist die Anzahl der Menschen, die Villen über thailändische Unternehmen für Millionen von Dollar kaufen. Wenn Sie 40 Millionen Baht investieren müssen, können Sie über das Thailand Board of Investment (BOI) -Programm legal 1 Rai (1,600 Quadratmeter) Land besitzen.

Anstatt also illegal eine Luxusvilla im Wert von 3 Millionen US-Dollar zu kaufen, sollten Sie stattdessen 1.25 Millionen US-Dollar über das BOI-Programm in Wertpapiere der thailändischen Regierung investieren und dann die restlichen 1.75 Millionen US-Dollar für Ihre Traumvilla ausgeben - 100% legal und 100% über Bord. (Vertrauen Sie uns, wenn wir das sagen, 56 Millionen Baht kaufen Ihnen eine Menge Villa in Phuket.)